鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
富山 5-29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 5-29

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　宮川　裕司

TEL.

鑑定評価額

57,600,000 円

１㎡当たりの価格

52,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市下赤江町２丁目字窪田５番６外				②地積　(㎡)	1,105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度1種最高20m 特別用途地区 (70,200)
	1:2	空地	店舗、事務所、作業所等が混在する路線商業地域	東20m県道、三方路	水道、ガス、下水	新富山口 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 170 ｍ、北 230 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

新富山口駅西方

800m

法令

規制

準工
(70,200)
高度1種最高20m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

新たな出店等はあると思われるが、今後も現環境を維持しつつ推移すると予測する。また、経済情勢により不確
実性を伴うものの、路線商業地域としての値頃感があり、今後も地価は小幅な上昇で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

平家建の店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、富山市の幹線・準幹線道路沿いの商業地域全域。需要者は県内の事業者に加えて、全国展開の法人等の
需要も多い。近隣地域は、富山市中心部と国道８号を結ぶ主要県道沿いであり、交通量が多く集客力があることから、
店舗、事業所用地として相応の需要がある状況である。また、路線商業地域としては低価格水準で値頃感もあることか
ら、需給は強含みが継続している。土地の価格としては、規模によるばらつきがあるため中心価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、富山市内の路線商業地域で地域性が類似する規範性の高い取引事例を基に試算したものであり、市場の実
態を反映した信頼度の高いものである。一方、収益価格は、土地価格に見合う賃料を徴収できないことから、低位に求
められた。近隣地域においては、定期借地は多いものの、貸家のケースは少なく、取引の大半は自用目的でのものであ
る。従って、比準価格を標準に、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

富山市の市街地及び郊外の路線商業地域にお
いては、マクロ経済の不透明感がある中でも
、需給が小幅な強含み（一部安定的）の地域
が多い。

富山市中心部と国道８号を結ぶ県道沿いは、
車の通行量が多く、商圏範囲も広いことから
、出店需要が高く、需給は強含みが継続して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２５１０１２６ -72462	富山市		建付地	（　）	不整形	南20m国道、西4m、東1.3m、三方路		準工高度1種最高20m 特別用途地区 (60,200)
b	０２５１０１２７ -72443	富山市		更地	（　）	ほぼ台形	北西20m県道、南西11m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
c	９２４２０１２５ -68744	富山市		建付地	（　）	不整形	東16m県道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,300)
d	０２５１０１３８ -73335	富山市		建付地	（　）	ほぼ台形	北16m県道、北東4m、角地		１住居高度1種最高20m (60,200)
e	９２４２０１２５ -61228	富山市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北25m県道、東5m、南5m、三方路		１住居高度1種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,143	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	65,185	100 [ 124.4]	52,400	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	53,400
b	(　 ) 46,800	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	51,388	100 [ 100.0]	51,388		52,400
c	(　 ) 58,122	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	59,355	100 [ 116.7]	50,861		51,900
d	(　 ) 51,330	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	51,587	100 [ 103.5]	49,843		50,800
e	(　 ) 51,200	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	50,798	100 [ 100.0]	50,798		51,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,100 円／㎡]

富山 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,252,593	1,642,900	4,609,693	3,491,250	1,118,443	（　0.9622） 1,076,166	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	23,394,913 円　　　　（　 21,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
平家建の店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度1種最高20m 特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	1,105 ㎡	23.0 m x 45.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの平家建の店舗（３００㎡）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,925	577,500	3.0	1,732,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		577,500		1,732,500
								0

⑨年額支払賃料	577,500 円　×　12ヶ月　＝　 6,930,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しで賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるものとして計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,930,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 693,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,237,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,732,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,593 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,252,593 円　　　　（　 5,658 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,930 円/㎡　月額支払賃料（　 1,925 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	315,000 円	52,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	207,900 円	6,930,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 479,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 535,500 円	52,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,500 円	52,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,500 円	52,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,642,900 円　（　　　　　　 1,487 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9622

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,491,250 円（　　　　　 3,160 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,252,593 円
②総費用	1,642,900 円
③純収益　①－②	4,609,693 円
④建物等に帰属する純収益	3,491,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,118,443 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,076,166 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 974 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,394,913 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富山 5-29　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富山市下赤江町二丁目字窪田５番６	2300001210042-0000
2	富山市下赤江町二丁目字窪田５番９	2300001265451-0000
3	富山市下赤江町二丁目字窪田１０番１１	2300000135788-0000
4	富山市下赤江町二丁目字窪田１０番１８	2300001265452-0000
5	富山市下赤江町二丁目字窪田１０番１９	2300001280182-0000
6	富山市下赤江町二丁目字窪田１６番１	2300000135810-0000
7	富山市下赤江町二丁目字神作割６４番９	2300001280183-0000
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
富山 5-29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 5-29

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　服部　浩之

TEL.

鑑定評価額

57,600,000 円

１㎡当たりの価格

52,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市下赤江町２丁目字窪田５番６外				②地積　(㎡)	1,105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度1種最高20m 特別用途地区 (70,200)
	1:2	空地	店舗、事務所、作業所等が混在する路線商業地域	東20m県道、三方路	水道、ガス、下水	新富山口 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 170 ｍ、北 230 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

新富山口駅西方

800m

法令

規制

準工
(70,200)
高度1種最高20m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

県道八幡田稲荷線沿いの路線商業地域で、格別の変動要因はなく今後も現状維持と予測する。国道８号と市内中
心部を繋ぐ県道沿いで商業集積や繁華性が高いため需給は逼迫気味で、地価もやや上昇傾向で推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に富山市中心市街地外縁の幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は県内の事業者等を中心に、県
外の事業者等も想定される。店舗、事務所、作業所等の混在する県道八幡田稲荷線沿いの路線商業地域であり、国道８
号と市内中心部を繋ぐ県道沿いで車両交通量が多く商業集積や繁華性が高いことから根強い需要があり、需給も逼迫気
味である。商業地の取引価格は規模によりバラツキがあるため、中心となる取引価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は主に富山市中心市街地外縁の県道又は国道沿いの商業地の事例を採用して試算した。収益価格は建築費の上
昇や投資額に見合う賃料が形成されていないこと等から低位に求められた。主な需要者は自用目的の県内の事業者等が
中心で、比準価格を重視した取引を行う傾向のため、同一需給圏内の類似地域に存する類似性の高い事例から求めた比
準価格を重視し、収益価格は参考に留め、周辺の標準地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は底堅い動きが見られる。富山市の
人口は減少傾向が続いている。市内の不動産
市場は旧町村部で弱含んでいるが全体的には
上昇傾向にある。

格別の変動要因はない。国道８号と市内中心
部を繋ぐ県道沿いの路線商業地域で、商業集
積や繁華性が高いことから根強い需要がある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 5-29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２５１０１２７ -72443	富山市		更地	（　）	ほぼ台形	北西20m県道、南西11m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
b	０２５１０１２７ -74561	富山市		更地	（　）	不整形	北28m国道、中間画地		準工高度1種最高20m 特別用途地区 (60,200)
c	９２４２０１３０ -75277	富山市		更地	（　）	不整形	北22m国道、南西4.5m、角地		１住居高度1種最高20m (60,200)
d	９２４２０１２５ -68744	富山市		建付地	（　）	ほぼ台形	東16m県道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,800	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	50,889	100 [ 100.0]	50,889	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	51,900
b	(　 ) 48,286	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	51,641	100 [ 96.0]	53,793		54,900
c	(　 ) 27,316	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	37,886	100 [ 74.8]	50,650		51,700
d	(　 ) 58,122	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,761	100 [ 113.7]	51,681		52,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,100 円／㎡]

富山 5-29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,272,442	1,648,300	4,624,142	3,491,250	1,132,892	（　0.9622） 1,090,069	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	23,697,152 円　　　　（　 21,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度1種最高20m 特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	1,105 ㎡	23.0 m x 45.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建の店舗で、一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,975	592,500	3.0	1,777,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		592,500		1,777,500
								0

⑨年額支払賃料	592,500 円　×　12ヶ月　＝　 7,110,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるものとして計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,110,000 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 853,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,256,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,777,500 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,642 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,272,442 円　　　　（　 5,676 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,980 円/㎡　月額支払賃料（　 1,975 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	315,000 円	52,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	213,300 円	7,110,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 479,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 535,500 円	52,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,500 円	52,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,500 円	52,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,648,300 円　（　　　　　　 1,492 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9622

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,491,250 円（　　　　　 3,160 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,272,442 円
②総費用	1,648,300 円
③純収益　①－②	4,624,142 円
④建物等に帰属する純収益	3,491,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,132,892 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,090,069 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 986 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,697,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富山 5-29　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富山市下赤江町二丁目字窪田５番６	2300001210042-0000
2	富山市下赤江町二丁目字窪田５番９	2300001265451-0000
3	富山市下赤江町二丁目字窪田１０番１１	2300000135788-0000
4	富山市下赤江町二丁目字窪田１０番１８	2300001265452-0000
5	富山市下赤江町二丁目字窪田１０番１９	2300001280182-0000
6	富山市下赤江町二丁目字窪田１６番１	2300000135810-0000
7	富山市下赤江町二丁目字神作割６４番９	2300001280183-0000
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考