別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
富山 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 5-23 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　恵子   TEL.
鑑定評価額 219,000,000 円  １㎡当たりの価格 279,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富山市新桜町５番３
｢新桜町５－４｣		 ②地積
　(㎡)		 786  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,500)

1:3		 事務所

ＳＲＣ8F1B		 中小規模の中高層事
務所ビル等が多い商
業地域		 北22m市道、背面道 水道、ガス、下水 富山

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 昭和４２年に土地区画整理事
業により整備された事務所ビ
ルが中心の商業地域		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 富山駅南東方

550m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 商業集積度の高いオフィス街である。周辺の活発な開発動向から今後は店舗やマンション等の用途混在が予測さ
れる。利便性が高い地域であり地価水準は上昇で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    284,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    139,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は富山市内の商業地の圏域であり富山駅周辺及びその外縁が中心。②主たる需要者は地元企業が中心であ
るが、県外企業の需要も見込まれる。③近隣地域は事務所需要が低調であるが、駐車場やマンション用地の需要は堅調
であり、需給は強含みで推移している。④中心価格帯は、土地は２億円前後、複合不動産については規模等が様々であ
り一概には言えない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用又は賃貸の店舗事務所目的の取引が主であり①比準価格は規範性高い取引事例より求められ市場の実態を反映した
価格である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が賃貸市場で形成されていないこと等から比準価格より低位に求め
られた。②よって不動産市場の動向を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考にして、代表標準地の価格
水準からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富山 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    194,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.9]		 [103.0]
100		 277,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    273,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 総人口は下落傾向にあるが、県全体に比べて
減少傾向は緩やかである。商業地は駅周辺に
投資が集中している。


地域要因に変動は殆どない。事務所需要は減
退気味であるが駐車場やマンション需要が底
堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富山 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２５１０
１３０
-73387		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東34m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ０２４１０
１３０
-73074		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m市道、
南西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ０２５１０
１３８
-1		 富山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西25m県道、
南22m、東6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,575)
d ９２３２０
１２３
-71469		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,600)
e ０２５１０
１３０
-69551		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
277,107  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  65.0]		 100
[  97.0]
446,096 		 100
[ 162.4]
274,690 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
283,000 
b (　           ) 
255,574  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  84.0]
368,486 		 100
[ 136.3]
270,349 
278,000 
c (　           ) 
386,645  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.9]
371,816 		 100
[ 134.3]
276,855 
285,000 
d (　           ) 
304,657  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
374,907 		 100
[ 130.0]
288,390 
297,000 
e (　           ) 
177,888  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
222,360 		 100
[  81.7]
272,166 
280,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    284,000 円／㎡]  



富山 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地が既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,680,578 
15,846,256 
48,834,322 
43,557,500 
5,276,822 		 （　0.9530）
5,028,811 		 （  4.6 -  0.0 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    109,321,978 円　　　　（　    139,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富山 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 480.00 ＲＣ5 2,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   500 ％   500 ％   786 ㎡     16.3 m x   47.8 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～５階事務所の各階フロア貸し。投資採算性の観点から容積充足率は低い。 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 同種賃貸ビルとして標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
480.00 
75.0 
360.00 
3,500 
1,260,000 		 6.0  7,560,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
480.00 
85.0 
408.00 
2,800 
1,142,400 		 6.0  6,854,400 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
480.00 
85.0 
408.00 
2,800 
1,142,400 		 6.0  6,854,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,400.00 
83.0 
1,992.00 

5,829,600 		 34,977,600 
0 
⑨年額支払賃料      5,829,600 円　×　12ヶ月　＝　      69,955,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,992.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるものとして計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        69,955,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,596,416 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 64,358,784 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,977,600 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         321,794 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,680,578 円　　　　（　        82,291 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,814 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富山 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,930,000 円  　　　　    655,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,098,656 円  　　　       69,955,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,826,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,681,000 円  　　　　    655,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       655,000 円  　　　　    655,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       655,000 円  　　　　    655,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,846,256 円　（　　　　　　        20,161 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 655,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　   2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,557,500 円  
（　　　　　        55,417 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,680,578 円      
②総費用 15,846,256 円      
③純収益　①－② 48,834,322 円      
④建物等に帰属する純収益 43,557,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,276,822 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,028,811 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,398 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    109,321,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     139,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富山 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富山市新桜町５番３
 2300000184094-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
富山 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富山 5-23 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢   TEL.
鑑定評価額 219,000,000 円  １㎡当たりの価格 278,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富山市新桜町５番３
｢新桜町５－４｣		 ②地積
　(㎡)		 786  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,500)

1:3		 事務所

ＳＲＣ8F1B		 中小規模の中高層事
務所ビル等が多い商
業地域		 北22m市道、背面道 水道、ガス、下水 富山

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 富山駅南東方

550m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 富山駅前周辺の事務所等が建ち並ぶ地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。富山駅前周
辺では商業ビルやマンション用地需要が強く、地価水準は当面上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    284,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富山駅周辺から南方へ広がる市街地商業地域一帯であり、富山駅前周辺の事務所ビルの立地がみられる地
域が圏域の中心である。需要者は市街地において事務所ビルの立地を考える地元または県外資本の事業者が中心である
。富山駅周辺では商業地需要が堅調であるうえ、マンション用地需要による下支えもあって商業地の地価水準は上昇傾
向が続いている。需要の中心となる土地の価格帯は、規模によってまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 富山駅南側に広がる市街地商業地域における取引事例を採用して比準価格を試算した。また、対象標準地上に最有効使
用の中層の店舗兼事務所を想定して収益価格を試算したが、テナント床の供給過剰感が強く賃料水準が抑制されている
ため収益価格も低位に査定された。したがって、収益価格は参考に留め、自己使用目的での商業地に対する需給動向を
適切に反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富山 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    194,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.7]		 [103.0]
100		 278,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    273,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 富山駅周辺を中心に地価水準の上昇が続いて
いるが、商店街や旧町部の古い商業地域では
衰退傾向が強まっている。


地域的変化はほとんどないが、富山駅周辺で
は商業ビルやマンション用地需要が堅調にみ
られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富山 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２５１０
１３８
-1		 富山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西25m県道、
南22m、東6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,575)
b ０２５１０
１３０
-73387		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東34m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ９２４１０
１３４
-2		 富山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東34m県道、
南東7m、
北西5.5m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ９２４１０
１３０
-73074		 富山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m市道、
南西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
386,645  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.9]
371,816 		 100
[ 136.3]
272,792 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
281,000 
b (　           ) 
277,107  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  65.0]		 100
[  97.0]
446,096 		 100
[ 159.4]
279,859 
288,000 
c (　           ) 
574,750  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
568,304 		 100
[ 196.0]
289,951 
299,000 
d (　           ) 
255,574  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  84.0]
365,444 		 100
[ 139.3]
262,343 
270,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  +6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +57.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +95.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    284,000 円／㎡]  



富山 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,134,428 
15,949,435 
48,184,993 
44,023,000 
4,161,993 		 （　0.9530）
3,966,379 		 （  4.6 -  0.0 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     86,225,630 円　　　　（　    110,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富山 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 480.00 ＲＣ5 2,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   500 ％   500 ％   786 ㎡     16.0 m x   48.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しの５階建の店舗兼事務所ビルを想定 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 標準的有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
480.00 
75.0 
360.00 
3,463 
1,246,680 		 6.0  7,480,080 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
480.00 
85.0 
408.00 
2,886 
1,177,488 		 6.0  7,064,928 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
480.00 
85.0 
408.00 
2,742 
1,118,736 		 6.0  6,712,416 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,400.00 
83.0 
1,992.00 

5,780,376 		 34,682,256 
0 
⑨年額支払賃料      5,780,376 円　×　12ヶ月　＝　      69,364,512 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,992.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は徴収しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        69,364,512 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,549,161 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,815,351 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,682,256 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         319,077 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,134,428 円　　　　（　        81,596 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,886 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富山 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,972,000 円  　　　　    662,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,080,935 円  　　　       69,364,512　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,820,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,752,400 円  　　　　    662,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       662,000 円  　　　　    662,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       662,000 円  　　　　    662,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,949,435 円　（　　　　　　        20,292 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 662,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 268,000 円／㎡　×　   2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,023,000 円  
（　　　　　        56,009 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,134,428 円      
②総費用 15,949,435 円      
③純収益　①－② 48,184,993 円      
④建物等に帰属する純収益 44,023,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,161,993 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,966,379 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,046 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     86,225,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     110,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富山 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富山市新桜町５番３
 2300000184094-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考