鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
富山 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 5-11

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　伊東　良浩

TEL.

鑑定評価額

55,100,000 円

１㎡当たりの価格

80,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月11日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市千石町６丁目３番４外｢千石町６－３－７｣				②地積　(㎡)	685 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高31m (90,300)
	1.5:1	病院ＲＣ5	事務所と住宅等が混在する商業地域	北22m市道	水道、ガス、下水	富山 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 40 ｍ、南 25 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

富山駅南方

2.2km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地近郊の県道沿いの商業地域であるが特段地域要因に変化はみられない。路線商業地域として成熟して
いるが、相対的な割安感もあり需給は強含み。地価は緩やかな上昇で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富山市街地周辺部及び郊外の幹線道路沿いの路線商業地域、商住混在地域の圏域である。主たる需要者は
富山県内の個人事業者、地元法人が中心であるが、全国チェーン展開する事業者等も見られる。周辺は店舗のほか、裁
判所等に近いことから事務所用地としての需要、マンション用地としての需要も見込まれることから需給は強含みで推
移している。市場での需要の中心となる価格帯は規模等により様々であり見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

立地条件等を重視した自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において規範性のある取引事例を収集
し得た。貸店舗のほか裁判所に近いことから貸事務所等の商業収益性を重視した投資目的の取引も散見されるが、土地
価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。以上より、比準価格を重視し、収
益価格を参考として、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富山 5-20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,500 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[107.6]

[100.0]
100

80,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

富山駅周辺整備により駅前商業地域に対する
需要は堅調、郊外型路線商業地域に対する需
要も底堅いが地域間競争が激しくなっている
。

店舗や事務所用地以外にもマンション用地と
しての需要も見込まれる地域であり、宅地需
要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２５１０１３６ -65386	富山市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東16m市道、南西6m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (90,500)
b	０２５１０１２２ -77664	富山市		貸家建付地	（　）	台形	北16.6m国道、東28m、角地		準工高度1種最高20m 特別用途地区 (70,200)
c	０２５１０１２６ -72462	富山市		建付地	（　）	不整形	南20m国道、西4m、東1.3m、三方路		準工高度1種最高20m 特別用途地区 (60,200)
d	０２５１０１３７ -72453	富山市		更地	（　）	不整形	東22m市道、北6m、南7.5m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	９２４２０１２５ -68744	富山市		建付地	（　）	不整形	東16m県道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 149,826	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,025	100 [ 184.4]	81,901	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	81,900
b	(　 ) 81,212	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	76,645	100 [ 93.2]	82,237		82,200
c	(　 ) 62,143	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	65,185	100 [ 81.1]	80,376		80,400
d	(　 ) 60,501	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.7]	57,696	100 [ 74.5]	77,444		77,400
e	(　 ) 58,122	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	59,355	100 [ 73.0]	81,308		81,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +79.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,500 円／㎡]

富山 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,675,210	1,625,100	5,050,110	3,529,200	1,520,910	（　0.9745） 1,482,127	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	32,220,152 円　　　　（　 47,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高31m	90 ％	300 ％	300 ％	685 ㎡	31.5 m x 22.9 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

準幹線市道沿いの商業地域であることから、一棟貸しの平家建の店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	2,050	615,000	6.0	3,690,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		615,000		3,690,000
								0

⑨年額支払賃料	615,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,380,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるものとして計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,380,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 738,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,642,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,690,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,210 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,675,210 円　　　　（　 9,745 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,060 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	311,400 円	51,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	221,400 円	7,380,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 459,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 529,300 円	51,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,900 円	51,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,900 円	51,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,625,100 円　（　　　　　　 2,372 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,900,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,529,200 円（　　　　　 5,152 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,675,210 円
②総費用	1,625,100 円
③純収益　①－②	5,050,110 円
④建物等に帰属する純収益	3,529,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,520,910 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,482,127 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,164 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,220,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富山 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富山市千石町六丁目３番４	2300000169964-0000
2	富山市千石町六丁目３番１６	2300000169976-0000
3	富山市千石町六丁目３番５	2300000169965-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
富山 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 5-11

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　竹田　達矢

TEL.

鑑定評価額

55,100,000 円

１㎡当たりの価格

80,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市千石町６丁目３番４外｢千石町６－３－７｣				②地積　(㎡)	685 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高31m (90,300)
	1.5:1	病院ＲＣ5	事務所と住宅等が混在する商業地域	北22m市道	水道、ガス、下水	富山 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 40 ｍ、南 25 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

富山駅南方

2.2km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

既成市街地の成熟した商住混在地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。市街地全体に商
業地需要が堅調であり、地価水準は当面若干の上昇傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市の中心的商業地外縁に広がる既成市街地の商業地域一帯。需要者は市街地において店舗や事務所等の立
地を考える地元事業者が中心である。周辺の既存商店街は衰退傾向が顕著でシャッター街の様相にあるが、近隣地域は
幹線道路沿いに位置し、商業地としては地価水準が低いうえマンション用地としての需要もあって根強い需要がみられ
る。需要の中心となる土地の価格帯は、規模によってまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既成市街地の幹線道路沿い地域における取引事例を採用して比準価格を試算した。また、対象標準地上に最有効使用の
低層の事務所を想定して収益価格を試算したが、テナント床の供給過剰感が強く賃料水準が抑制されているため収益価
格も低位に査定されている。したがって、収益価格は参考に留め、自己使用目的での商業地に対する需給動向を適切に
反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富山 5-20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 85,500 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[107.3]

[100.0]
100

80,600

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

富山駅周辺を中心に地価水準の上昇が続いて
いるが、商店街や旧町部の古い商業地域では
衰退傾向が強まっている。

繁華性の低い路線商業地域であるが、市街地
の沿道地域では堅調な需要が認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２５１０１２７ -72443	富山市		更地	（　）	ほぼ台形	北西20m県道、南西11m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
b	０２５１０１３７ -72453	富山市		更地	（　）	不整形	東22m市道、北6m、南7.5m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	０２５１０１３０ -69521	富山市		更地	（　）	長方形	南西22m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
d	９２４２０１３４ -68776	富山市		更地	（　）	長方形	東18m県道、中間画地		２中専高度2種最高25m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,800	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	51,388	100 [ 62.4]	82,353	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,400
b	(　 ) 60,501	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.4]	63,926	100 [ 79.6]	80,309		80,300
c	(　 ) 164,224	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	165,702	100 [ 191.6]	86,483		86,500
d	(　 ) 50,925	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,791	100 [ 71.1]	72,842		72,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -34.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +86.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,500 円／㎡]

富山 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,675,210	1,614,300	5,060,910	3,411,450	1,649,460	（　0.9622） 1,587,110	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	34,502,391 円　　　　（　 50,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層事務所	300.00	Ｓ1	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高31m	90 ％	300 ％	300 ％	685 ㎡	31.5 m x 22.9 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建の事務所で、一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	300.00	100.0	300.00	2,050	615,000	6.0	3,690,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		615,000		3,690,000
								0

⑨年額支払賃料	615,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,380,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるものとして計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,380,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 738,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,642,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,690,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,210 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,675,210 円　　　　（　 9,745 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,060 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	307,800 円	51,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	221,400 円	7,380,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 459,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 523,200 円	51,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,300 円	51,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,300 円	51,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,614,300 円　（　　　　　　 2,357 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9622

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,300,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,411,450 円（　　　　　 4,980 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,675,210 円
②総費用	1,614,300 円
③純収益　①－②	5,060,910 円
④建物等に帰属する純収益	3,411,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,649,460 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,587,110 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,317 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,502,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富山 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富山市千石町六丁目３番４	2300000169964-0000
2	富山市千石町六丁目３番１６	2300000169976-0000
3	富山市千石町六丁目３番５	2300000169965-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考