別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
魚沼 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
魚沼 -8 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫   TEL.
鑑定評価額 1,560,000 円  １㎡当たりの価格 3,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 魚沼市大栃山字浦５２４番１
 ②地積
　(㎡)		 487  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）
台形
2:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅、一般住宅
等が混在する住宅地
域		 南西5.6m県道、背面道 水道、下水 入広瀬

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 県道沿いの農家集落地域 街

路		 ５．６ｍ県道 交通

施設		 入広瀬駅南方

400m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 入広瀬地区の山間の農家集落地であり、格別の変動要因もないため、当面は現状を維持すると予測する。過疎化
、高齢化の進む山間地域であり、豪雪地帯で需要は弱く、地価は下落傾向で推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は入広瀬地区を中心に周辺地区の山間部の集落地域等に広域的に形成されている。標準地は山間の県道沿い
に位置し、需要者は圏域内の地縁者にほぼ限定されている。豪雪地帯であり、他地域への転出こそあれ、他地域からの
転入は見込めない。高齢化・過疎化の進行に歯止めがかからず、需要は弱いことから不動産市場は停滞している。取引
される価格水準は規模等にばらつきがあり、需要の中心となる明確な価格帯は形成されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法による比準価格を求めた。一方、収益還元法については、自用が中心の地域で賃貸市場が成熟していな
いため、最有効使用及び市場参加者の観点から、その適用を断念した。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価
格である。したがって、本件においては、自己居住目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と
認めて採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　魚沼 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　      5,480 円／㎡		 [ 97.8]
100		 100
[100.0]		 100
[167.7]		 [100.0]
100		 3,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      3,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 魚沼市の人口減少率、高齢化率は県平均を大
きく上回り、土地取引件数及び新設住宅着工
戸数も減少傾向にある。山間部の宅地需要が
極端に弱い。

山間地、豪雪地帯の農家集落地域で、地域要
因に格別の変動要因は見られないが、人口減
少、高齢化によって過疎化が進展している。


個別的要因に格別の変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 +25.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 魚沼 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５公８２

-52		 魚沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東7.3m県道
、北東4.8m、
角地
（都） 

(80,200)
b ６公４４

-32		 魚沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 東5.7m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
c ６公７７

-17		 魚沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東10m県道、
北西6m、
北東5m、
三方路
（都） 
土砂災害警戒区域
(80,200)
d ６調４４

-57		 魚沼市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南東8.5m県道
、北東4m、
角地
（都） 

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,883  		 100
[ 100.0]		 [  92.6]
100		 100
[  85.0]		 100
[  99.9]
3,144 		 100
[ 103.0]
3,052 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,050 
b (　           ) 
2,938  		 100
[ 100.0]		 [  95.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,815 		 100
[  95.0]
2,963 
2,960 
c (　           ) 
1,341  		 100
[ 100.0]		 [  96.0]
100		 100
[  45.0]		 100
[ 104.0]
2,751 		 100
[  89.8]
3,063 
3,060 
d (　      1,485) 
1,485  		 100
[ 100.0]		 [  95.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.0]
1,842 		 100
[  52.5]
3,509 
3,510 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -25.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -23.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      3,200 円／㎡]  



魚沼 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存集落地域内に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市中心部から遠い農家住宅地域であり、アパ－ト等の賃貸需要や供給が見られず賃貸市場が成立していないため
。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 魚沼 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　魚沼市大栃山字浦５２４番１
 1106000017659-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
魚沼 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
魚沼 -8 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　本間　禎子   TEL.
鑑定評価額 1,560,000 円  １㎡当たりの価格 3,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 魚沼市大栃山字浦５２４番１
 ②地積
　(㎡)		 487  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）
台形
2:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅、一般住宅
等が混在する住宅地
域		 南西5.6m県道、背面道 水道、下水 入広瀬

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 入広瀬駅周辺の集落地域 街

路		 ５．６ｍ県道 交通

施設		 入広瀬駅南方

400m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　山間地の集落地域で有数の豪雪地帯。入広瀬地区中心部に位置するものの、入広瀬小学校が閉校。外部からの
流入は極めて少なく需給ともに弱い。少子高齢化により地価は下落傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、入広瀬地区及び周辺の山間部の集落地域。需要者は、旧入広瀬村居住者及び縁故関係者が中心である
。圏域内には、小規模農家や林家を中心に形成される集落が散在し、地縁的選好性の強い地域である。有数の豪雪地帯
であり、外部からの流入は極めて少ない。地区の小学校は閉校し、今後も少子高齢化や過疎化が進行するものと思われ
る。取引件数が少ないうえに規模も様々であるため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　周辺に賃貸住宅がほとんど見られず賃貸市場が形成されていない地域であるため、収益還元法の適用を断念した。比
準価格は、事例の極めて少ない中でも相対的に類似性の高い事例を選択して検討を加えているため、精度は総じて高い
ものと思料する。そこで、比準価格を基に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　魚沼 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　      5,480 円／㎡		 [ 97.8]
100		 100
[100.0]		 100
[168.1]		 [100.0]
100		 3,190 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      3,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 魚沼市の人口減少率、高齢化率は県平均を上
回り、特に中山間部では顕著である。取引価
格は下落傾向にある。


従来から外部からの転入は少ない上、地域内
の小学校が閉校になる等、需要は減退傾向が
続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 魚沼 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公５８

-23		 魚沼市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東5.5m市道
、西12m、
二方路
（都） 

(80,300)
b ６調５８

-40		 魚沼市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北4m市道、
北1.2m、角地
（都） 

(70,200)
c ６調４４

-56		 魚沼市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d ６調４４

-57		 魚沼市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南東8.5m県道
、北東4m、
角地
（都） 

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,510  		 100
[  50.0]		 [  96.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
4,948 		 100
[ 152.3]
3,249 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,250 
b (　           ) 
5,112  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,020 		 100
[ 155.4]
3,230 
3,230 
c (　           ) 
1,866  		 100
[ 100.0]		 [  97.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,819 		 100
[  59.2]
3,073 
3,070 
d (　      1,485) 
1,485  		 100
[ 100.0]		 [  95.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.0]
1,840 		 100
[  61.2]
3,007 
3,010 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +43.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　 -23.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      3,200 円／㎡]  



魚沼 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の集落に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己使用の建物を中心とする農家住宅地域であり、周辺に賃貸物件は見られず、賃貸市場が未成熟であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 魚沼 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　魚沼市大栃山字浦５２４番１
 1106000017659-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考