令和7年1月10日　提出 佐渡 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐渡 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　浅妻　信   TEL.

鑑定評価額 8,840,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐渡市両津夷字海方６７番 ②地積 　(㎡) 370   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:4 事務所 Ｓ2 低層の小売店舗等が 多く見られる既成商 業地域 西12.5m国道 水道、ガス、下水 上町十字路停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗・事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 間口狭小・奥行長大の画地が 中心となる両津地区の既成商 業地 街 路 １２．５ｍ国道 交通 施設 上町十字路バス停近接 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 地域住民の高齢化や、郊外店への顧客流出等により既存商店街の空洞化が進み、空き店舗が目立つ状況にある。 取引価格は低迷し、今後も地価下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗・事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐渡市内の既成商業地のほか、店舗介在の混在地を含む圏域である。主要な需要者は地元店舗等の事業 者であるが、地縁者が多く、新規出店等はほとんど見られない。島外の需要は見られず、居住人口の減少、少子高齢化 、郊外型店舗への顧客の流出等により、取引価格は低迷し、地価は今後も下落傾向が続くと予測される。取引自体が少 なく、画地規模も様々なため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地であるが、収益価格については、自己所有の店舗が主であり、賃貸借の慣行がほとんど見られず、賃貸市場が成 熟していないため、収益還元法は非適用とした。一方、近年の商業地取引の事情から、事例収集の範囲をやや拡大して 求めたものの、比準価格については各種要因比較も適切で、主たる需要者の行動にも合致し、信頼性が高いと判断した 。以上より比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐渡 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,300 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [107.0] [100.0] 100 24,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自然減を中心に人口の減少、高齢化が目立つ 。土地取引件数は波があるものの、取引価格 は依然として低迷している。 高齢化が進み、佐渡金銀山の世界遺産指定に よる効果も今のところ顕在化しておらず、今 後も空店舗の増加が懸念される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％