令和7年1月8日　提出 上越 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 5-10 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.

鑑定評価額 4,110,000 円  １㎡当たりの価格 9,510 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市中郷区板橋字東浦４６２番１外 ②地積 　(㎡) 432   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:4.5 店舗 Ｓ3 小規模店舗と住宅が 混在する駅前の近隣 商業地域 西6.8m県道 水道、ガス、下水 二本木 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 繁華性の乏しい二本木駅前の 近隣商業地域 街 路 ６．８ｍ県道 交通 施設 二本木駅南東方 80m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近接するが、地域としての求心力はかなり弱まっている。人口減少や少子高齢化により消費力は低下し、土 地需要も減退している。商況の回復は難しく、今後も地価下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,510 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中郷区の近隣商業地域や商住混在地域を中心に、妙高市の郊外部に存在する混在地域等も含む。需要者は 地縁の個人や地元事業者にほぼ限定され、圏外からの需要者は極めて少ない。圏域では人口減少や少子高齢化が進行し 、消費力も低下している。また、後継者不足や顧客流出等が影響し、商況は非常に弱い状態にある。需要は乏しく、地 価は下落で推移している。取引が極めて少ないため、中心価格帯を特定することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 二本木駅前の近隣商業地域ではあるが、自己使用の小規模店舗や住宅が存する地域で賃貸市場は成立していないことか ら、収益価格は適用し得なかった。圏域の取引事例は少ないが、比準価格は規範性の高い取引事例を重視して試算され 、市場の実態を反映し実証的であり、妥当性が高い。代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映し妥当性が高く、説 得力のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　妙高 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,300 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [100.0] 100 [124.3] [100.0] 100 9,570  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中郷区は人口、世帯数ともに減少、高齢化率 も市平均を上回る。取引が少なく、不動産市 況は低迷な状態が続いている。 駅に近いが、商勢の低下が著しく、商業地域 としての優位性は乏しい。需要の減退が顕著 な状態が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％