令和7年1月7日　提出 上越 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 5-5 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　坂田　一郎   TEL.

鑑定評価額 6,390,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市仲町３丁目字下田端８２番１外 ｢仲町３－３－１７｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 準防 （その他） (90,500) 1:6.5 店舗兼住宅 Ｓ2 飲食店舗が多く建ち 並ぶ既成商業地域 西10m市道 水道、ガス、下水 高田 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層飲食店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 高田駅近接の飲食店舗が多数 連担する古くからの既成商業 地域 街 路 １０ｍ　市道 交通 施設 高田駅南方 650m 法令 規制 商業 (90,500) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は小規模な飲食店舗等が多い地域であり高田駅からもやや距離があり、コロナ明け以降も集客力、繁華 性は回復していない。新規出店需要はほとんど見られず、地価の下落傾向は継続するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 ２、３階建程度の飲食店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高田駅を中心とする既成商業地域及びその周辺の商住混在地域も含む。主たる需要者は市内の飲食事業 者が中心であり地縁的選好性を有する個人も含まれる。コロナ明けとは言え飲食店を擁する商業地域の現況は客足流出 や周辺人口の減少等もあり繁華性の回復は厳しい状況である。不動産需要も弱く衰退傾向は継続し取引も少ない。事例 の画地規模もばらつきがありで個別の事情等を有する事例もあり、需要の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は商業地域であるが自用の店舗を中心とする地域であり賃貸需要は乏しく適切な賃料水準を把握することは困 難であるから収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需給圏内で成立した取引事例を適切に補修正して試算されて おり、市場性を反映して実証的である。需要者は市場の実勢を重視して価値判断を行うことから比準価格の説得力は高 いと思料する。よって代表標準地規準価格との均衡にも留意して比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,900 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [217.1] [100.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市は、人口減少が継続している。土地取 引価格は下落基調であるものの住宅地商業地 の一部で上昇がみられるほか工業地は上昇基 調にある。 古い街並みの飲食店舗の多い商業地域で集客 力・繁華性は乏しく、商業地域として衰退傾 向にある。需要の選好性は劣位であり、地価 は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +15.0 交通・接近　　　 +25.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％