令和7年1月8日　提出 上越 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 5-3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　有坂　修   TEL.

鑑定評価額 22,600,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市稲田２丁目８４２番２ ｢稲田２－３－３｣ ②地積 　(㎡) 737   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:3.5 店舗 ＳＲＣ3 店舗併用住宅等が建 ち並ぶ幹線沿いの商 業地域 北16m市道 水道、ガス、下水 高田 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線市道沿いに店舗、店舗併 用住宅等が連たんする繁華性 の低い近隣商業地域 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 高田駅東方 2.7km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 大型小売店舗の郊外展開及び後継者不足による店舗閉鎖等により繁華性の低い近隣商業地域であり、長期的に衰 退傾向が継続しているため、地価水準は下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上越市内の商業地域及び商住混在地域の存する圏域と判定した。典型的な需要者は、自己の店舗用の敷 地として取得する当該地域に地縁のある個人事業者と判断した。後継者不足等による店舗閉鎖、広大な駐車場を備えた 大型商業施設への顧客流出等により当該近隣商業地域は衰退が継続しており、商業性を失いつつある。不動産需要は希 薄で取引が少ないため、市場における中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者は自己の店舗用として取得する個人であり、賃貸目的での取得は現実的でなく、市場との適合性を欠くため収益 還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例を採用し適切に補修正を行い求めた。需要 者は用地取引の実勢を反映した市場性を重視して経済価値の判断を行うものと考え、市場性を反映した比準価格の説得 力は高いと判断した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 5-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +7.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,500 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [107.0] 100 [150.4] [100.0] 100 31,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率は上昇、土地取引件数 は横ばい。土地価格は下落基調である。経済 は物価高、人手不足等により厳しい状況にあ る。 地域要因に特段の変動は見られないものの、 商業施設の種類が少なく、規模も小さく、集 積度が低い等、繁華性の低下が進行している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％