令和7年1月10日　提出 上越 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -35 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅夫   TEL.

鑑定評価額 1,510,000 円  １㎡当たりの価格 4,520 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大潟区高橋新田字南舟入１６６番１外 ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 県道沿いの既成住宅 地域 東8.5m県道 水道、下水 潟町 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 大潟区郊外の県道沿いの農家 住宅地域 街 路 ８．５ｍ県道 交通 施設 潟町駅南東方 4.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　農地地域に囲まれた集落的性格の強い住宅地域であり、利便性等で劣るため、需要は少ない。人口減少や高齢 化もあり今後も地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,520 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、上越市の農家住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人にほぼ限定される 。人口減少や高齢化により需要は乏しい状況にある。さらに農家集落においては後継者不足の問題等で土地需要は減少 する一方である。取引は少なく、また取引価格は個別の事情に左右されがちであり、規模や条件等も様々であり中心価 格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域及び周辺の土地利用状況は農家住宅が主であり、土地取引は自用目的の取引が大半である。市場の需給動向 を反映した実証的な比準価格を重視し、上越市内の類似標準地との価格バランスを検討して、鑑定評価額を上記の通り 決定した。　 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,590 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　上越市では長期的人口減少傾向の中で土地 需要が堅調な地域と弱い地域が見られる。土 地取引件数は概ね横ばい。新設住宅着工戸数 は減少傾向。 　地域要因の変動はない。集落的性格のある 既成の住宅地域であり、利便性や画地条件等 で劣り、需要は乏しく、地価は下落傾向にあ る。 　個別的要因の変動はない。市場における競 争力の変化は見られない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％