令和7年1月10日　提出 上越 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -34 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　島村　正人   TEL.

鑑定評価額 6,570,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大字黒田字坂口６１０番１外 ②地積 　(㎡) 543   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ3 中規模農家住宅が多 い既成住宅地域 東10m県道 水道、ガス、下水 上越妙高 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 黒田小学校に近い農家集落地 域 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 上越妙高駅西方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 上越市南西部郊外に位置する農家集落地域で、地縁的需要にほぼ限定される。取引自体は少なく、新規需要は極 めて乏しい状況であるため、地価は下落基調にあり、今後もその傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上越市南部郊外の農家集落地域、広域的には妙高市新井地区北部の農家集落地域も含む。主たる需要者 は、地縁性を有する個人にほぼ限定される。近隣地域は山麓線から近い位置関係にあるが、郊外の農家集落地域である ため、転入目的の新規需要は極めて少なく、地価は下落基調にある。取引件数が少なく、画地規模等により価格にばら つきがあるため、土地取引の中心価格帯を把握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落地域であり賃貸市場が成立していないため、収益目的の需要は想定し難く、収益価格は試算しなかった。求め られた比準価格は、類似地域に存する代替競争関係にある取引事例を採用し、現実の取引市場において発生した取引事 例を価格判定の基礎としているため、規範性が認められる。したがって、代表標準地との均衡に留意のうえ、市場性を 適切に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,850 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 64.6] [100.0] 100 11,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市においては、人口は減少傾向、高齢化 率は県平均を上回っている。土地取引件数は 回復しつつあるが、新設住宅着工戸数は減少 傾向にある。 山麓線から近い位置関係にある旧来からの集 落地域であり、需要は極めて乏しく、地価は 下落基調にある。地域要因に大きな変動はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 -15.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％