令和7年1月7日　提出 上越 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -32 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　坂田　一郎   TEL.

鑑定評価額 9,080,000 円  １㎡当たりの価格 9,030 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大字新保古新田字南野４１８番１ ②地積 　(㎡) 1,006   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 国道沿いには工場等 も見られる農家住宅 地域 東6m市道、背面道 水道、下水 高田 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 高田地区郊外に位置する国道 背後の農家集落地域 街 路 ６ｍ　市道 交通 施設 高田駅東方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧上越市郊外の市街化調整区域内の古くから存する農家集落地域であり、少子高齢化の進行、農業後継者不足等 の要因で土地需要は極めて乏しく、地価は長期下落傾向が継続するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,030 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上越市内の農家集落地域一帯と判定した。主たる需要者は当該地域に地縁的選好性を有する個人である。 市の中心部とはやや距離があるが、当該地域は幹線道路背後にあり中心部への接近性は相応に高い。ただし農家集落地 域は人口流出、少子高齢化、後継者不足等が常態化しており土地需要は極めて乏しく、地価は下落傾向が継続している 。取引は稀少で取引価格は個別の事情に左右されがちであり、規模や条件等も様々で中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家集落地域であり居住の快適性が重視される地域であり収益性を重視して地価が形成されていないため収 益還元法は非適用とした。比準価格は同一需給圏内の農家集落地域内の取引事例を基に適切に補修正して得られた価格 であり市場性を反映して実証的である。需要者は市場性を重視して意思決定することから市場参加者に対する説得力も 高いと思料する。よって代表標準地規準価格との均衡にも留意し比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,850 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 85.6] [100.0] 100 9,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,280 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市は、人口減少が継続している。土地取 引価格は下落基調であるものの住宅地商業地 の一部で上昇がみられるほか工業地は上昇基 調にある。 農家集落地域は人口流出、少子高齢化、後継 者不足が常態化しており、土地需要は乏しく 今後もその傾向は継続する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％