別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月9日　提出
上越 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上越 -31 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　光幸   TEL.
鑑定評価額 6,560,000 円  １㎡当たりの価格 7,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上越市大字上名柄字中島畑７８９番５
 ②地積
　(㎡)		 852  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模農家住宅が多
い既成住宅地域
 西5m市道 水道、下水 直江津

7.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 合併前上越市北東方郊外の県
道背後に存する集落地域		 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 直江津駅東方

7.5km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 合併前上越市直江津地区郊外に存する集落地域で、国道を通じて市街地へのアクセスは比較的容易ではあるもの
の、少子高齢化の進行や市街地への転出等で需要は弱く、地価は今後も下落傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は合併前上越市郊外の農家集落地域を主とする住宅地域一帯。広域的には隣接する三和区や頸城区等の集落
地域も含む。主たる需要者は地縁性を有する圏域の在住者である。農家集落地域は少子高齢化を背景に、市街地への転
出等に伴う過疎化や農業後継者不足も常態化しており、需要の減退が進み地価は長期下落傾向にある。圏域外からの転
入者は見込めず、需要は限定的で土地取引も少なく、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用目的での取引が中心である集落地域であり、賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用出来なか
った。比準価格は同一需給圏内での集落地域内取引事例を基に、価格形成要因を適切に比較検討して得られた価格であ
り、市場性を反映しており実証的である。需要者は市場で成立した取引価格を基に意思決定を行うため、市場参加者に
対する説得力も高い。したがって、広域的な価格検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      7,850 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 上越市の総人口減少率、生産年齢人口減少率
、老年人口上昇率はともに県平均と同傾向。
高齢化率は年々上昇しており、少子高齢化が
進行している。

市街化調整区域内に存する農村集落であり、
特段地域要因の変動は認められないが、少子
高齢化を背景に宅地需要の減退が続いている
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上越 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７公５１

-5		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北7m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
b ６公５１

-15		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6.7m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
c ６調５１

-23		 上越市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
d ７公５１

-4		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
e ７公４８

-37		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西7m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
7,060  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
7,766 		 100
[ 100.9]
7,697 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
7,700 
b (　           ) 
4,706  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  60.0]
7,679 		 100
[  98.9]
7,764 
7,760 
c (　           ) 
4,633  		 100
[ 100.0]		 [  97.6]
100		 100
[  92.0]		 100
[  60.0]
8,192 		 100
[ 107.1]
7,649 
7,650 
d (　           ) 
9,091  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
12,805 		 100
[ 164.5]
7,784 
7,780 
e (　           ) 
12,437  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
13,764 		 100
[ 179.7]
7,659 
7,660 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　 -20.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +29.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　 +21.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      7,700 円／㎡]  



上越 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の農家集落内にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域内の農家集落地域であり、賃貸物件は見られず賃貸市場が形成されていないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 上越 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上越市大字上名柄字中島畑７８９番５
 1107000884955-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
上越 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
上越 -31 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.
鑑定評価額 6,550,000 円  １㎡当たりの価格 7,690 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 上越市大字上名柄字中島畑７８９番５
 ②地積
　(㎡)		 852  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模農家住宅が多
い既成住宅地域
 西5m市道 水道、下水 直江津

7.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道や主要地方道に近い既成
の地域。周囲に耕地整理済み
の水田が広がる。		 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 直江津駅東方

7.5km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域の環境に大きな変化はみられない。国道等に近いものの、少子高齢化が進み、需要は減退し、今後も地価の
下落が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,690 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は合併前上越市の東部、市街化調整区域内の農家住宅地域を中心に、隣接する頸城区や三和区内の集落地域
等も含まれる。主な市場参加者は需給双方ともに既存集落等に地縁関係を有する個人であり、取引は局地的な傾向が強
い。市街地方面への転出、人口減少や少子高齢化に伴い、集落地域の衰退が懸念され、不動産需要も減退傾向にある。
取引が少なく、指標も乏しい中で、人的関係等の個別事情が影響するため、市場の中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的の取引が中心である集落地域であり、また賃貸市場が成立していないことから収益還元法は適用せず、取引事
例比較法のみ適用した。比準価格は規範性の優る取引事例を中心に求め、市場の実態を反映し市場参加者に対する説得
力が高い。市場の情勢や価格諸原則等に照らし、試算価格の再吟味及び説得力に係る判断を検討した結果、説得力の高
い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      7,850 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高の影響はあるが、景気は緩やかな持ち
直しの動きにある。全体の地価は下落基調だ
が、利便性や環境の優れる地域の需要は概ね
堅調。

地域環境に大きな変化は認められない。少子
高齢化が進み、需要は減退している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 上越 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６調８０

-38		 上越市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南8m市道、
中間画地
都計外 
b ６調５１

-33		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西8.5m県道、
東3m、二方路
都計外 
c ６公５１

-15		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6.7m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
d ６公５１

-12		 上越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東9m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,193  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 103.0]
5,325 		 100
[  69.2]
7,695 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
7,700 
b (　           ) 
11,472  		 100
[ 100.0]		 [  96.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
11,916 		 100
[ 154.5]
7,713 
7,710 
c (　           ) 
4,706  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  60.0]
7,679 		 100
[ 100.0]
7,679 
7,680 
d (　           ) 
10,083  		 100
[ 100.0]		 [  97.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
10,901 		 100
[ 141.3]
7,715 
7,720 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -21.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　 -20.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 +27.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　      7,690 円／㎡]  



上越 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の農家集落内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用の住宅が多い地域で、アパ－ト等の賃貸物件は見られず賃貸市場が成立していないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 上越 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　上越市大字上名柄字中島畑７８９番５
 1107000884955-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考