令和7年1月10日　提出 妙高 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   妙高 5-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　島村　正人   TEL.

鑑定評価額 7,360,000 円  １㎡当たりの価格 37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 妙高市朝日町１丁目３９３番１８ ｢朝日町１－３－４｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (100,400) 1:6.5 事務所兼住宅 Ｗ3 店舗、銀行等の建ち 並ぶ中心商業地域 南16m市道、西側道 水道、ガス、下水 新井 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層の店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地域の中心である商業施設に も空区画が見られ、衰退傾向 にある新井駅前の商業地域 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 新井駅西方 200m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 集客力がある店舗が建ち並ぶ路線商業地域へ顧客が流出し、旧来の商店街は新規出店が少なく、顧客の回帰は難 しい状況である。地価は下落基調にあり、今後もその傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新井地区中心部の商業地域、路線商業地域及び商住混在地域のほか、広域的には上越市南部の商業地域 、商住混在地域を含む。主たる需要者は、市内所在の法人及び個人事業者である。集客力がある路線商業地域との競合 により、駅周辺の商店街は新規需要が乏しく、顧客の回帰は難しい状況であるため、地価は下落基調である。取引件数 が少なく画地規模等により価格にばらつきがあるため、土地取引の中心価格帯を把握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成商業地域ではあるが自己使用による需要が多い地域であり、収益価格の構成要素である賃料、還元利回り等の査定 に必要な賃貸事例が少なく精度が低いため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、現実の取引市場における取引 事例を豊富に収集し、適切に補修正した結果を価格判定の基礎としているため、規範性が高い。したがって、代表標準 地との均衡に留意のうえ、市場性を適切に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,900 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [176.3] [100.0] 100 37,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 妙高市の人口は減少傾向、高齢化率は県平均 を上回っている。昨年比で土地取引件数は増 加したが、新設住宅着工戸数は減少している 。 集客性に優れた路線商業地域へ顧客が流出し 、駅周辺の商業地域は衰退傾向にある。価格 に影響を与えるような要因変動は特段ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +28.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％