令和7年1月11日　提出 加茂 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加茂 5-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　茂郎   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 38,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂市穀町２１番 ｢穀町８－３８｣ ②地積 　(㎡) 520   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.5 店舗 ＲＣ2 飲食店、小売店舗等 が多い駅前の商業地 域 南15m県道 水道、ガス、下水 加茂 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 加茂駅前通りの旧来からの既 成商業地域 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 加茂駅東方 250m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 加茂駅前の既成商業地域は顧客の流出が続き、繁華性は低下している。地価は引続き下落傾向が続くと予測する 。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心部の既成商業地域、幹線道路沿いの商業地域、混在地域等である。市場参加者は地元個人及び事業者 が中心であるが、国道沿線等では県内外の企業も見られる。駅前周辺の既成商業地域では、核店舗の不在もあり郊外型 店舗等に顧客の流出が続いている。一方で、西加茂地区のロードサイドに形成されている商業地域は比較的安定した集 客がある。個別の事情を有する取引や画地規模も様々で需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心部の既成商業地域、混在地域等では取引指標として利便性など立地条件等が重視され価格が形成されている。比準 価格は同一近隣地域の事例を重視等して求めたもので実証的である。自用の店舗等が多いうえ繁華性の低迷等から賃貸 市場が未成熟なため、経済合理的な賃貸経営は困難であり収益還元法は適用できない。以上より、比準価格を重視し、 前年時以降の価格形成要因の変動状況を検討し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県全体と比べ加茂市の人口減少率、高齢化率 は高く推移している。前年同期比で土地取引 件数、新設住宅着工戸数はやや増加している 。 旧来の駅前商店街は西加茂地区の大型店等に 顧客の流出が続き、商業地の需要は依然とし て弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％