令和7年1月10日　提出 長岡 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-11 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　学   TEL.

鑑定評価額 168,000,000 円  １㎡当たりの価格 51,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市要町１丁目１０１１番外 ｢要町１－４－３９｣ ②地積 　(㎡) 3,247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 工場、店舗兼事務所 Ｓ2 店舗、営業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 南東16m県道、北東側道 水道、ガス、下水 宮内 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層の店舗事務所併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部からやや外れた幹線 道路沿いの商業地域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 宮内駅北西方 900m 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いの商業地域で、特段地域要因の変動もなく、今後も現環境を維持して推移すると予測される。他地 域の商業地域との競合もあり、当該地域は相対的に宅地需要は弱く、地価は弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 平家建程度の店舗事務所併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧長岡市内の商業地域、商住混在地域である。需要者は、長岡市内の法人のほかに県内外の企業や個人を 含む。近隣地域は交通量の多い路線沿いに存するが、他地域の商業地域との競合もあり、集客力等の点で相対的に劣る 当該地域においては宅地需要は弱含みとなっている。中心となる価格帯は、取引される規模等により各画地で個別性が 強く、中心となる価格帯は見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用が中心の商業地域で、賃貸需要が弱く事業収支の観点から賃貸を想定することが合理的ではないため収益還元 法の適用は見送った。対して取引事例比較法においては類似地域等において信頼性を有する取引事例を収集し、適切に 比準が行われたものと判断される。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧長岡市の人口は微減傾向、世帯数は増加傾 向にある。県内経済は、原材料価格等の上昇 による影響などがみられるものの、持ち直し ている。 特段地域要因に変動はない。他地域の商業地 域との競合もあり、当該地域は相対的に宅地 需要は弱く、地価は弱含みで推移すると予測 される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％