令和7年1月11日　提出 長岡 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 5-6 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　茂郎   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市谷内１丁目甲１１０番 ｢谷内１－４－３０｣ ②地積 　(㎡) 727   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗 ＲＣ3 店舗、事務所が建ち 並ぶ中心的商業地域 南西7m県道 水道、ガス、下水 見附 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       730 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 栃尾地区中心部の既成商業地 域 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 見附駅南東方 13.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの既成商業地域であるが周辺の大型店等に顧客は流出している。栃尾地区全体が衰退傾向の中、出店等 の新規需要は見られず今後も地価の下落傾向は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃尾地区中心部の既成商業地域、住商混在地域等である。需要の中心は地元個人事業者及び中小企業であ る。商店街では経営者の高齢化・後継者難に伴う廃業等もあり、多くの顧客は地区の大型店及び地区外の商業集積地に 流出が続いている。空店舗も多く見られ商業機能性は低下している。散見される取引の多くは早期資産処分等、個別の 事情を有するものが多く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 栃尾地区の既成商業地域では、自己所有の店舗等が多く取引指標として利便性や地縁的な立地が重視され価格が形成さ れている。比準価格は信頼性の高い複数の事例より求められており、実証的である。自用の店舗等が多く賃貸市場が未 成熟なため収益還元法は適用しない。以上より、比準価格を重視し、前年時以降の価格形成要因の変動状況を踏まえて 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃尾地区の人口減少率、高齢化率は市内でも 非常に高く推移している。長岡市は前年同期 比で土地取引件数、新設住宅着工戸数ともに 減少。 地区の大型店、旧長岡市の商業集積地への顧 客の流出が続く。地場産業の衰退、地区人口 の減少、高齢化等から需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％