別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月9日　提出
長岡 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長岡 5-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格   TEL.
鑑定評価額 31,500,000 円  １㎡当たりの価格 228,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長岡市大手通１丁目４番３
 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:3		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 北36m県道 水道、ガス、下水 長岡

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 長岡駅前、アオーレ長岡付近
に位置する繁華性の高い中心
商業地域		 街

路		 ３６ｍ県道 交通

施設		 長岡駅西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店や公共施設等の利用が多い駅前商業地域であり、暫くは現状の地域性が続くと予測する。市街地再開発事
業の進展、駅内店舗の魅力向上、人通りの回復等により、今後の地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    228,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大手通り地区を中心とした長岡駅周辺の商業地域。需要者の中心は市内外の事業法人である。近隣地域は
多店舗展開が行われている長岡駅ビルと交流拠点アオーレを結ぶ圏内では繁華性最高位の商業地域である。再開発によ
る新拠点の稼働等による人流回復の恩恵を受けて、店舗等の収益性や不動産需要は改善している。売り物件供給も限定
的であり、地価は安定的に推移している。取引価格は立地や画地規模により様々であり、中心価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 現在の賃貸市況の継続性が不透明であること等を考慮すると、収益価格の前提とした賃料水準、空室率、還元利回り等
は信頼性にやや疑いがある。これに対して、比準価格は実際に市場において取引された取引事例に基づいて試算した実
証的な価格であり、信頼性は大きく優る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に止めて、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　長岡（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    228,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会経済活動の平常化により宿泊、飲食、サ
ービス消費は回復傾向。しかし、建築費高騰
、人手不足等から商業投資の動きは地域限定
的となっている。

飲食店や公共施設等を中心とした駅前の準高
度商業地域である。大手通の再開発等により
顧客通行量は増加し、不動産需要の改善に繋
がっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 長岡 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７公５６

-11		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西26.5m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b ６調５６

-34		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ５公５６

-36		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
西11m、角地
商業

(100,600)
d ４調４８

-5		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27m国道、
中間画地
商業

(100,600)
e ４公５６

-20		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東27m国道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,349  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  50.0]		 100
[  70.0]
152,426 		 100
[  64.6]
235,954 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
236,000 
b (　           ) 
136,690  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
143,884 		 100
[  63.2]
227,665 
228,000 
c (　           ) 
133,287  		 100
[ 100.0]		 [  97.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
123,767 		 100
[  53.5]
231,340 
231,000 
d (　           ) 
128,272  		 100
[ 100.0]		 [  96.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
136,966 		 100
[  61.4]
223,072 
223,000 
e (　           ) 
254,709  		 100
[ 160.0]		 [  96.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
153,303 		 100
[  61.4]
249,679 
250,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 関係者間
取引
 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    228,000 円／㎡]  



長岡 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,051,642 
3,063,114 
9,988,528 
9,100,800 
887,728 		 （　0.9473）
840,945 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     16,489,118 円　　　　（　    119,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長岡 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 112.00 ＲＣ5 560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   138 ㎡      7.1 m x   21.5 m  前面道路：県道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 下記用途を前提に、各階フロア貸し、貸駐車場なしを想定。 ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 当地域の同種建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
112.00 
80.0 
89.60 
3,318 
297,293 		 6.0  1,783,758 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
112.00 
84.0 
94.08 
2,458 
231,249 		 6.0  1,387,494 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所等
112.00 
84.0 
94.08 
2,212 
208,105 		 3.0  624,315 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
560.00 
83.2 
465.92 

1,152,857 		 5,044,197 
0 
⑨年額支払賃料      1,152,857 円　×　12ヶ月　＝　      13,834,284 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     465.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,834,284 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       830,057 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,004,227 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,044,197 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,415 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,051,642 円　　　　（　        94,577 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,470 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,458 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長岡 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 640,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 691,714 円  　　　       13,834,284　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      246,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,228,800 円  　　　　    128,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,063,114 円　（　　　　　　        22,196 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 128,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 222,000 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,100,800 円  
（　　　　　        65,948 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,051,642 円      
②総費用 3,063,114 円      
③純収益　①－② 9,988,528 円      
④建物等に帰属する純収益 9,100,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 887,728 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 840,945 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,094 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,489,118 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     119,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長岡 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長岡市大手通一丁目４番３
 1104000247009-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
長岡 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長岡 5-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　茂郎   TEL.
鑑定評価額 31,500,000 円  １㎡当たりの価格 228,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長岡市大手通１丁目４番３
 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:3		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 北36m県道 水道、ガス、下水 長岡

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    10 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 長岡駅前の中心商業地域 街

路		 ３６ｍ県道 交通

施設		 長岡駅西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 「米百俵プレイス・ミライエ長岡」は西館が先行オープン（Ｒ５．７）している。集客性の高い新幹線駅前であ
り、公共施設が集まる大手通り沿いは底堅い需要を背景に需給は均衡している。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    228,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大手通り及び長岡駅周辺の商業地域である。需要者は市内、県内外の企業を中心に個人等も見られる。企
業の景況感も改善傾向にあり収益性、商業用地需要の回復に期待感がでている。大手通り沿いは供給自体少なく、成約
される取引は規模、用途、利用目的も様々で、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の不動産市場で成立した価格を基礎として求めたもので、実証的で信頼性が高い。低位に求められた収
益価格は、賃貸市場における需給バランスの均衡が崩れ適正な賃料水準の維持が困難となっているためと考えられる。
このため収益資料の信頼性に限界があり収益価格の精度は相対的に劣ると判断する。以上、比準価格を重視し、収益価
格は参考にとどめ、前年時以降の価格形成要因の変動状況を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　長岡（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    228,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は県全体
よりやや低い。前年同期比で土地取引件数、
新設住宅着工戸数は減少傾向で推移している
。

希少性の高い駅前立地であり、駅前周辺では
ホテル、マンションの進出も見られる。需給
は均衡している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 長岡 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７公５６

-11		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西26.5m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b ６調５６

-34		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ５公５６

-36		 長岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
西11m、角地
商業

(100,600)
d ６調２８

-48		 長岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,349  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  50.0]		 100
[  70.0]
152,426 		 100
[  67.4]
226,151 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
226,000 
b (　           ) 
136,690  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
143,884 		 100
[  62.7]
229,480 
229,000 
c (　           ) 
133,287  		 100
[ 100.0]		 [  97.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
123,767 		 100
[  54.6]
226,679 
227,000 
d (　           ) 
79,886  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[  78.0]		 100
[ 100.0]
100,677 		 100
[  43.9]
229,333 
229,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 -23.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    228,000 円／㎡]  



長岡 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,161,943 
3,085,553 
10,076,390 
9,171,900 
904,490 		 （　0.9473）
856,823 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     16,800,451 円　　　　（　    122,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長岡 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 110.00 ＲＣ5 550.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   138 ㎡      7.1 m x   21.5 m  前面道路：県道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５階建て店舗事務所ビルフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 当地域における同種建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
82.0 
90.20 
3,425 
308,935 		 6.0  1,853,610 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
110.00 
82.0 
90.20 
2,537 
228,837 		 6.0  1,373,022 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所等
110.00 
82.0 
90.20 
2,309 
208,272 		 3.0  624,816 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
550.00 
82.0 
451.00 

1,162,588 		 5,101,080 
0 
⑨年額支払賃料      1,162,588 円　×　12ヶ月　＝　      13,951,056 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     451.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,951,056 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       837,063 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,113,993 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,101,080 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,950 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,161,943 円　　　　（　        95,376 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,537 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長岡 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 645,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 697,553 円  　　　       13,951,056　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      246,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,238,400 円  　　　　    129,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,085,553 円　（　　　　　　        22,359 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 129,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　     550.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,171,900 円  
（　　　　　        66,463 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,161,943 円      
②総費用 3,085,553 円      
③純収益　①－② 10,076,390 円      
④建物等に帰属する純収益 9,171,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 904,490 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 856,823 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,209 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,800,451 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     122,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長岡 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長岡市大手通一丁目４番３
 1104000247009-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考