令和7年1月8日　提出 長岡 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長岡 -46 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　小俣　徹   TEL.

鑑定評価額 4,550,000 円  １㎡当たりの価格 7,540 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長岡市中之島中条字宮村丙５０２番 ②地積 　(㎡) 604   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西5m市道 水道、下水 見附 9.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   180 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧中之島町内に存する信濃川 右岸側の農家集落地域 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 見附駅北西方 9.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧中之島町の既存の農家集落地域であり、特段の地域要因の変化は見られない。高齢化・人口減少等により宅地 需要は減少傾向にあり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,540 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧中之島町を中心に、長岡市内の市街化調整区域内の農家住宅地域である。需要者は集落の地縁・血縁等 が中心であり、外部からの転入は殆ど見られない。若年層の市内中心部への流出等により旧来より、取引は分家購入・ 隣地購入が中心で、高齢化・人口減少と共に宅地需要の減退が続いている。今後も需要は低位に推移するものと予測す る。稀に取引される土地の画地条件により取引価格は様々であり、中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家集落地域であり、近隣地域及びその周辺に賃貸物件は見られず、賃貸市場が成立していないた め、収益還元法は適用し得なかった。比準価格は市場の実態を反映し実証的であり、本件では同一需給圏に存する代替 競争性の高い事例から規範性のある比準価格が得られ、説得力を有する。以上より、代表標準地との価格検討を踏まえ 、比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　見附 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,000 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [117.4] [100.0] 100 7,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,670 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微増傾向、土地取引数 、新設住宅着工戸数はともに減少傾向である 。 旧中之島町の市街化調整区域内の農家集落地 域。地縁・血縁による需要以外に転入需要等 、新規の需要は殆ど見られず、需要は弱含み である。 概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要 因は認められない。また、個別的要因の変動 も特に認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％