令和7年1月10日　提出 新潟西 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟西 -5 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　浅妻　信   TEL.

鑑定評価額 7,330,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市西区山田字西山田２６１１番２外 ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 いやや雑然とした住 宅地域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 小針 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 利便性の高い住宅地域 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 小針駅南東方 4.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 令和６年１月の能登半島地震により、周辺地域に広域的な液状化が発生し、多くの家屋が傾くなどの被害が出た 。市の液状化対策工事もまだ見通しがたたないことから、需給バランスは大きく崩れている。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西区の旧黒埼町を中心とする住宅地域である。新潟市中心部へのアクセスも良好で、需要者は転入者を 含む個人のエンドユーザーが中心である。利便性を背景に、需給関係は比較的安定していたが、能登半島地震により、 周辺に液状化が発生し、多くの家屋に被害がでた。信濃川の旧河道上に形成された住宅地で、市の液状化対策工事もま だ見通しがたたないことから、需給バランスは大きく崩れている。土地は８００万～１０００万円前後が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートも見受けられるが、画地規模が小さく、事業収支の観点から合理的な賃貸建物の想定が困難であるため 収益還元法は適用しなかった。したがって、比準価格のみの試算となったが、主な需要者は自己の居宅敷地として利用 するエンドユーザーであり、彼らの合理的な市場行動を反映した比準価格は規範性が高いものと考えられる。したがっ て、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区の人口は微減傾向にとどまるが、土地取 引件数は概ね安定している。ただし、被災地 域は大きく減少しており、地域差が認められ る。 信濃川の旧河道上に形成された住宅地で、市 の液状化対策工事もまだ見通しがたたず、人 口の流出も見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.8 ％  ％