令和7年1月10日　提出 新潟秋葉 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 5-3 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　本間　正一郎   TEL.

鑑定評価額 128,000,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区北上字長沼２０１５番外 ②地積 　(㎡) 4,378   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 店舗 Ｓ1 大規模な郊外型店舗 等が建ち並ぶ路線商 業地域 北28m市道、三方路 水道、ガス、下水 さつき野 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   180 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 郊外型店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     4,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４０３号に連続する路線 商業地域 街 路 ２８ｍ市道、背面道 交通 施設 さつき野駅西方 1.4km 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当面、路線商業地域として、現在の用途を維持すると予測する。新規分譲地の造成により周辺人口は増加傾向に あるが、商圏が限定的であることから、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の郊外型店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、秋葉区を中心に周辺市区域も含む路線商業地域。需要者は県内外の郊外型店舗等を運営する法人が中心 である。区内では善道、程島等にもショッピングセンターが立地する他、幹線道路沿いなどに郊外型商業施設の出店も 進み、商業施設は飽和気味である。商業地の取引件数は少ない上、規模等の個別性も様々であり、取引の中心価格帯は 見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の郊外型店舗を中心とする商業地域であり、賃貸事例は見出せず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の 適用は断念した。自用の店舗、営業所等を中心とした路線商業地域であり、需要者は現実の取引価格を重視して意思決 定を行うことから、当該価格を直接的に反映した比準価格が最も説得力を有すると思料する。よって、比準価格をもっ て鑑定評価額とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、緩やかに持ち直している。個人 消費は、一部で弱い動きとなっているものの 、回復している。企業収益は改善の動きがみ られる。 路線商業地域間の競争が激化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％