令和7年1月10日　提出 新潟秋葉 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟秋葉 -3 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真規   TEL.

鑑定評価額 6,640,000 円  １㎡当たりの価格 8,050 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新潟市秋葉区小向字苗代１８０２番 ②地積 　(㎡) 825   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅の中に農地 等が見られる農村住 宅地域 南東7m市道、南西側道 水道、ガス、下水 矢代田 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小須戸地区外れの農家集落で 、背後には圃場整備された水 田が広がる 街 路 ７ｍ市道、側道 交通 施設 矢代田駅南西方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既存集落地域として熟成が進み、今後も当該環境を維持するものと予測する。離農・少子高齢化が進む昨 今、農村部における宅地需要は乏しく、地価は下落傾向で推移していくものと予想される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,050 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね秋葉区郊外の集落地域である。需要者は地縁的関係者（隣接居住者を含む）が大半であり、圏外から の転入は皆無である。人口減少、居住者の離農・少子高齢化の進展、農業所得の減少、中心市街地への需要の集中等に より既存集落地域内の不動産取引は停滞しており、地価は弱含みで推移している。集落地域内の取引は極めて少なく、 取引事情、取引規模もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。近年は秋葉区中心市街地においても投資採算性に見合う収益物件が少ない中 、郊外の集落地域内においてはその全てが自用の建物であり、同一需給圏内では賃貸物件は見受けられないことから収 益価格は求められなかった。したがって代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的での取引が主で信頼性のある取 引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟秋葉 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,530 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [117.6] [100.0] 100 8,060  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋葉区の人口は減少傾向にある。土地取引件 数は、令和５年は前年よりもやや減少、令和 ６年も前年を下回るペースで推移している。 秋葉区中心市街地付近で程度の良い住宅地が 多く供給されていることもあり、郊外の農家 集落の需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％