別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
新潟東 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新潟東 9-4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　飯田　英範   TEL.
鑑定評価額 92,700,000 円  １㎡当たりの価格 29,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 23,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新潟市東区船江町１丁目７４番
｢船江町１－４７－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 3,173  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.5		 事務所兼倉庫

Ｓ2		 工場、店舗、住宅等
が混在する地域
 北15m市道 水道、ガス、下水 新潟

7.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中小工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新潟空港周辺における海寄り
の地域		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 新潟駅北東方

7.1km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 交通利便性が良好な工業地域であるが、新潟市及びその周辺の工業地は供給不足であり、住居系の用途も増加し
つつあり、当面は多用途の需要が堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は概ね新潟市東区及びその周辺における工業地域である。需要者は県内の事業者が中心である。新潟市に
おいては工業地の供給に不足感があり、交通利便性が良好な地域を中心に需要は堅調である。取引価格は業種・規模に
よって様々であり、取引の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　自用の工場を中心とする工業地域で、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用できなかった。自用目的で
の取引が大半であることから、現実の市場において成立した取引価格を価格査定の基礎とし市場の実態を反映した比準
価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに工場立地の動向、工業地としての競争力の程度等も考慮して、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新潟東 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     34,100 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[118.5]		 [100.0]
100		 29,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内において設備投資は持ち直しの動きがみ
られる。新潟市における工業地の需要は堅調
である。


交通利便性が良好な地域で、住居系の用途も
増加しつつあり、多用途の需要が堅調に推移
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新潟東 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６調６０

-32		 新潟市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東22m県道、
中間画地
工専

(60,200)
b ６調６０

-33		 新潟市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北11m市道、
北東6.8m、
南6m、
三方路
工業

(70,200)
c ６調２１

-19		 新潟市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8.5m市道
、中間画地
準工

(60,200)
d ６公６２

-9		 新潟市東区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e ６公６０

-2		 新潟市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m市道、
中間画地
工専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,108  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
28,226 		 100
[ 109.7]
25,730 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
25,700 
b (　           ) 
35,983  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 106.0]
35,678 		 100
[ 112.7]
31,657 
31,700 
c (　           ) 
35,041  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 100.0]
36,501 		 100
[ 110.4]
33,063 
33,100 
d (　     22,111) 
22,111  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
23,950 		 100
[  92.0]
26,033 
26,000 
e (　           ) 
30,691  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
35,022 		 100
[ 117.0]
29,933 
29,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,200 円／㎡]  



新潟東 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用の工場を中心とする地域であり、賃貸事例が見出せず、賃貸市場が成立していないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 新潟東 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新潟市東区船江町一丁目７４番
 1100000412972-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
新潟東 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新潟東 9-4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　天春　敦   TEL.
鑑定評価額 93,000,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 23,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新潟市東区船江町１丁目７４番
｢船江町１－４７－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 3,173  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.5		 事務所兼倉庫

Ｓ2		 工場、店舗、住宅等
が混在する地域
 北15m市道 水道、ガス、下水 新潟

7.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中小工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新潟空港に近い工業地域 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 新潟駅北東方

7.1km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 用途の多様性が認められる地域ということもあり安定した需要が見込まれることから、地価は上昇傾向で推移し
ていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新潟市を中心とした下越地区の工業地域一円である。需要者の中心は新潟市内や周辺市町村の製造業者、
事業者等である。県内企業の設備投資は持ち直しの動きがみられ、新潟市内での工場用地不足の影響もあり、依然とし
て需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。なお、取引事例に係る画地規模は様々であり、市場の中心価格帯は見
出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己所有の中小規模工場等が多い地域で賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価
格は同一需給圏内において成立した取引のうち市場参加者の属性や取引時点等に留意のうえの取引事例を収集し、適正
に比較し得た。従って、本件では取引事例より得られた実証的価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を
踏まえ、売地情報等の不動産市況も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新潟東 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     34,100 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[119.2]		 [100.0]
100		 29,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 原材料費や労務費等のコストが増加する環境
下にあるが、生産は下げ止まりの動きがみら
れ、設備投資は回復傾向にある。


東区北東部に位置する工業地域であり、地域
要因に格別の変動はない。利便性の高い地域
を中心に需要は底堅い状況である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新潟東 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７公６０

-9		 新潟市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9m市道、
南西17m、
角地
準工

(70,200)
b ７公６０

-10		 新潟市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8.5m市道
、中間画地
準工

(60,200)
c ７公５５

-1		 新潟市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
北10m、
二方路
準工

(70,200)
d ７公５５

-41		 新潟市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西15m市道、
南東14m、
二方路
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  92.0]		 100
[  98.9]
38,655 		 100
[ 139.5]
27,710 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
27,700 
b (　           ) 
36,890  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 100.0]
37,643 		 100
[ 118.9]
31,659 
31,700 
c (　           ) 
40,421  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 104.0]
39,660 		 100
[ 135.0]
29,378 
29,400 
d (　           ) 
18,165  		 100
[  70.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  98.9]
37,484 		 100
[ 135.0]
27,766 
27,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,300 円／㎡]  



新潟東 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己所有の中小規模工場等が多い地域であり、賃貸市場が成立しておらず、適切な工場の賃貸事例が見出せない
ため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 新潟東 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新潟市東区船江町一丁目７４番
 1100000412972-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考