令和7年1月15日　提出 愛川 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛川 -7 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　小畑　宏之   TEL.

鑑定評価額 4,810,000 円  １㎡当たりの価格 36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛甲郡愛川町半原字真名倉６３６８番１ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 特別工業地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗等が 見られる県道沿いの 住宅地域 北7m県道 水道、下水 本厚木 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　７ ｍ県道 交通 施設 本厚木駅北西方 17.0km 法令 規制 準工 (60,200) 土砂災害警戒区域 特別工業地区 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅の外、店舗等も見られる県道沿いの住宅地域で今後も現在の環境を維持すると思われる。最寄駅から距離が あり需要は弱く、人口減等の不安材料もあり地価は下落基調で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は愛川町内に加え、相模原市・厚木市の外縁部を含む住宅地域と判定した。主な需要者は内陸工業団地等の 町内就業者や地縁のある地元居住者等が考えられる。半原地区は愛川町内でも交通・生活利便性に劣る地域のため、住 宅需要は依然として弱含みである。需要の中心となる価格帯は土地１３０㎡程度で５００万円前後、新築の戸建住宅は ２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は愛川町内に所在する住宅地の取引事例に基づいて試算したものであり、実証的な価格である。賃貸市場が成 立しておらず、適切な賃貸事例を収集できないことから収益還元法は適用できなかった。本件では主たる需要者の観点 から、市場性を反映した比準価格は妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,600 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [108.9] [100.0] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の人口は一部を除き減少、高齢化は進ん でいる。景気は緩やかに回復しているが、円 安、物価上昇など不透明感も残る。 愛川町内でも交通・生活利便性に劣る地域で あり、外部から人口流入を促す地域要因の変 動も見られず、需要は弱く、地価は下落傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％