令和7年1月10日　提出 愛川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛川 -6 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　義男   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 73,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 愛甲郡愛川町中津字桜台７３６２番２ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗、工 場等の混在する住宅 地域 北西6m町道 水道、下水 本厚木 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.4 ｍ、規模　　       167 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ．０ｍ町道 交通 施設 本厚木駅北方 10.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、事業所等が混在する地域である。町内中心部に近く一応の生活利便性はある。しかし、町内には鉄道 がなく隣接市まで行く必要があるため、町外に通勤・通学するには厳しいため、需要は弱い傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,800 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内及び隣接市の愛川町に近いバス圏の住宅地域である。主たる需要者は町内居住者及び中津工業団地に 勤務する者が中心となる。取引の中心的な価格帯は１７０㎡で１１００万円から１５００万円程度、新築建売住宅で２ ６００万円から３０００万円程度と考えられる。需要が少ない地域ではあるが、売り物件も多くなく、価格はやや買主 主導で決定される場合が多い。それ故、取引はかなりの幅で決定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際に発生した取引事例に基づいて試算された実証的な価格である。これに対し、収益価格は土地所有者が 有効活用の一環としてアパート経営する場合が多く、投資する金額に見合う賃料が得られず、収益価格は低位にしか試 算されなかった。対象地は居住の快適性・利便性を重視した住宅地域であるため、市場性を反映した比準価格を中心に 、収益価格を参酌し、更に代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,700 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [105.1] [100.0] 100 73,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに 回復している。個人消費は持ち直しの動きが みられる。住宅建設は概ね横ばいとなってい る。 交通利便性に劣る地域で、町外への通勤には 厳しい地域である。この地域は町の中心部ま で近く、一応の生活利便性はある。地域要因 に変動はない。 個別的要因に大きな変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -8.0 その他　　　　　  +4.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％