鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
箱根 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

箱根 5-1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　宮城　博之

TEL.

鑑定評価額

122,000,000 円

１㎡当たりの価格

140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足柄下郡箱根町元箱根字御殿６番８外				②地積　(㎡)	870 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,300) 準防国立公(２種) （その他）土砂災害警戒区域 (40,160)
	台形 2:1	店舗Ｓ2	土産物店、飲食店等が建ち並ぶ観光地の商業地域	西9.4m国道	水道、下水	小涌谷 8.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 35 ｍ、南 60 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 870 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．４ｍ国道

交通

施設

小涌谷駅南西方

8.0km

法令

規制

（都）商業
(40,160)
準防国立公(２種)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

芦ノ湖畔のホテル、店舗等が建ち並ぶ商業地域である。通年の国内外の観光客の増加による店舗等の出店が期待
される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 123,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、箱根町及び伊豆を含む周辺地域の観光商業地域である。その内代替性が強いのは集客力のある地域であ
る。典型的な需要者は飲食物販店舗の自用事業者及び観光関連の企業並びに全国展開する投資家等である。インバウン
ドが国内観光客を呼び込むことが想定され需要が喚起される傾向にある。事業者、規模、さらに眺望等の立地により取
引価格の上下幅が大きく中心価格帯の見出しは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

コロナ禍を経て観光客が戻り多様な国の観光客が訪れる観光商業地域である。主たる需要者は、規模の大小にかかわら
ず自用目的の事業者が多いが、周辺には投資目的の需要者の進出がある。近隣地域及び周辺の市場動向、賃料水準を考
慮して、比準価格をやや重視して収益価格を関連づけて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナを経て首都圏の観光地として内外
の観光客の賑わいがあり地価の上昇が継続し
ている。住宅地は利便性が劣ることから地価
は低迷している。

周辺地域に大型宿泊施設が開業されるなど集
客力が高まる傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

箱根 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１２１０Ｄ -35	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	台形	北西10m県道、中間画地		（都）近商土砂災害警戒区域国立公園（普通） (90,200)
b	１０７１２１０Ｄ -44	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	長方形	西12.5m県道、東10m、二方路		（都）自公法２特Ｂ’ (50,100)
c	１０７１２１０Ｄ -46	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	長方形	北西8m町道、南西5m、角地		（都）１住居特別用途地区 (70,200)
d	１０７１２０４ -36	足柄下郡箱根町		更地	（　）	ほぼ正方形	南東5.2m町道、中間画地		（都）商業 (90,300)
e	１０７１２０４ -31	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	不整形	北西12m県道、北東10m、角地		（都）近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,012	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	79,300	100 [ 59.6]	133,054	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 66,482	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	68,437	100 [ 54.1]	126,501		127,000
c	(　 ) 96,411	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	97,304	100 [ 68.7]	141,636		142,000
d	(　 ) 142,137	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	132,058	100 [ 78.9]	167,374		167,000
e	(　 ) 81,045	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.9]	77,937	100 [ 50.9]	153,118		153,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 +18.6	環境　　　　 -49.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -47.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +18.6	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.8	交通・接近　 +23.7	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.7	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -51.0
e	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

箱根 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,137,788	3,804,400	16,333,388	11,250,000	5,083,388	（　0.9459） 4,808,377	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	106,852,822 円　　　　（　 123,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

箱根 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防土砂災害警戒区域	40 ％	300 ％	160 ％	870 ㎡	42.5 m x 24.0 m	前面道路：国道　 9.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗	300.00	100.0	300.00	3,025	907,500	6.0	5,445,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,815,000		10,890,000
								0

⑨年額支払賃料	1,815,000 円　×　12ヶ月　＝　 21,780,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,780,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,742,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,037,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,890,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 100,188 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,137,788 円　　　　（　 23,147 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,040 円/㎡　月額支払賃料（　 3,025 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

箱根 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	750,000 円	150,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	653,400 円	21,780,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 916,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,185,000 円	150,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.80 /1000
④損害保険料	150,000 円	150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	150,000 円	150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,804,400 円　（　　　　　　 4,373 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	150,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 35 ％　＋　0.0770 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,250,000 円（　　　　　 12,931 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,137,788 円
②総費用	3,804,400 円
③純収益　①－②	16,333,388 円
④建物等に帰属する純収益	11,250,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,083,388 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,808,377 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,527 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,852,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

箱根 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	足柄下郡箱根町元箱根字御殿６番８	0203000107630-0000
2	足柄下郡箱根町元箱根字御殿６番１３	0203000107635-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月11日　提出
箱根 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

箱根 5-1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　川嶋　創

TEL.

鑑定評価額

121,000,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足柄下郡箱根町元箱根字御殿６番８外				②地積　(㎡)	870 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,300) 準防国立公(２種) （その他）土砂災害警戒区域 (40,160)
	台形 2:1	店舗Ｓ2	土産物店、飲食店等が建ち並ぶ観光地の商業地域	西9.4m国道	水道、下水	小涌谷 8.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 35 ｍ、南 60 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 42.5 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 870 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．４ｍ国道

交通

施設

小涌谷駅南西方

8.0km

法令

規制

（都）商業
(40,160)
準防国立公(２種)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

土産物店、飲食店等が建ち並ぶ観光地の路線商業地域である。国内でも著名な観光地としての地位は変わってお
らず、今後も概ね現状を維持したまま推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、箱根町及び隣接市町に存する観光地内の商業地域である。需要者は地元法人が中心であるが、画地規模
の大きい土地については、ホテル開発を指向する大手開発事業者等も需要者と捉えうる。コロナ明け以降にはインバウ
ンドを含む観光客は大幅に増加しており、地価もそれに伴い上昇している。取引の中心価格帯は、取引も少なく、用途
、規模等により様々なため見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

現実の取引事例から求めた比準価格は、市場の実態を反映した合理的かつ実証的な価格であり、商業地においても最も
重要な指標である。一方で、収益価格は、理論的な価格であるが想定事項を多く含み流動的かつ恣意的要素が含まれる
可能性が高い。以上より、より実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、上記の通り鑑定評価額を決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の回復は未だ不十分であるが、箱根町の
観光客はコロナ収束後大幅に増加しており、
不動産市況は良好である。

観光地で土産物店や飲食店が建ち並ぶ路線商
業地域であり、最近の観光客の増加により、
地価も上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

箱根 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１２０９Ｄ -33	足柄下郡箱根町		更地	（　）	不整形	東9.4m国道、西2.5m、二方路		商業 (40,160)
b	１０７１２０４ -36	足柄下郡箱根町		更地	（　）	ほぼ正方形	南東5.2m町道、中間画地		（都）商業 (90,300)
c	１０７１２１０Ｄ -46	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	長方形	北西8m町道、南西5m、角地		（都）１住居特別用途地区 (70,200)
d	１０７１２０４ -31	足柄下郡箱根町		建付地	（　）	不整形	北西12m県道、北東10m、角地		（都）近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 272,259	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	293,753	100 [ 120.0]	244,794	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	245,000
b	(　 ) 142,137	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	148,374	100 [ 94.4]	157,176		157,000
c	(　 ) 96,411	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	106,842	100 [ 71.4]	149,639		150,000
d	(　 ) 81,045	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	83,916	100 [ 65.5]	128,116		128,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

箱根 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,204,359	4,227,960	15,976,399	11,250,000	4,726,399	（　0.9459） 4,470,701	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	99,348,911 円　　　　（　 114,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

箱根 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防土砂災害警戒区域	40 ％	300 ％	160 ％	870 ㎡	42.5 m x 24.0 m	前面道路：国道　 9.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況により、一棟貸し店舗利用を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗	300.00	100.0	300.00	3,035	910,500	6.0	5,463,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,821,000		10,926,000
								0

⑨年額支払賃料	1,821,000 円　×　12ヶ月　＝　 21,852,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,852,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,748,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,103,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,926,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 100,519 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,204,359 円　　　　（　 23,223 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,050 円/㎡　月額支払賃料（　 3,035 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

箱根 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	750,000 円	150,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	655,560 円	21,852,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,337,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,185,000 円	150,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.80 /1000
④損害保険料	150,000 円	150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	150,000 円	150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,227,960 円　（　　　　　　 4,860 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9459

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	150,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0750	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 35 ％　＋　0.0770 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,250,000 円（　　　　　 12,931 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,204,359 円
②総費用	4,227,960 円
③純収益　①－②	15,976,399 円
④建物等に帰属する純収益	11,250,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,726,399 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,470,701 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,139 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,348,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

箱根 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	足柄下郡箱根町元箱根字御殿６番８	0203000107630-0000
2	足柄下郡箱根町元箱根字御殿６番１３	0203000107635-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考