鑑定評価書

令和7年1月11日　提出
開成 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

開成 -4

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　小泉　正義

TEL.

鑑定評価額

8,530,000 円

１㎡当たりの価格

84,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足柄上郡開成町延沢字下河原３７８番７				②地積　(㎡)	101 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかに農地等が見られる住宅地域	北5.1m町道	水道、下水	開成 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 10.6 ｍ、規模　　 101 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　５．１
ｍ町道

交通

施設

開成駅北西方

1.8km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺では農地もみられるが、戸建住宅の供給も存し、今後も一
般住宅中心の状況が継続すると予測される。町内住宅地の需給動向を受け地価は安定化傾向が続いている。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 86,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は開成町のほか隣接の足柄上郡の各町、南足柄市、小田原市郊外を含む小田急小田原線及び大雄山線の各駅
を最寄りとする住宅地域の圏域。主たる需要者は町内および隣接市町居住の一次取得者である。開成町の人口は増加傾
向が落ち着いてきているが、バス圏であっても比較的駅距離が小さく値頃感のある地域では、需要は安定化傾向が続い
ているとみられる。取引中心は土地が８００万～１６００万円程度、新築戸建が３０００万円前後とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域の周辺では共同住宅も多くみられるが、最寄駅からやや離れており、利便性の点から賃料水準は高くなく収益
価格はやや低位に求められた。比準価格は開成駅最寄りバス便エリアの事例を中心に、接近性等の類似性に留意し選択
して試算され、規範性が高いと判断した。取引の中心は自用目的であり、居住の快適性が重視される地域特性から、比
準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松田 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 103,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[102.0]

100
[120.9]

[100.0]
100

84,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町内の住宅地需要は、駅徒歩圏では利便性等
から引き続き堅調であり、バス圏の既存住宅
地域でも値頃感等から概ね安定化傾向にある
とみられる。

最寄駅バス圏の中では比較的開成駅寄りに立
地する住宅地域。地域要因に特段の変動はみ
られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.4
交通・接近　　　 +11.5
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

開成 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１２０５ -37	足柄上郡開成町		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m町道、中間画地		１住居 (70,200)
b	１０７１２０７ -10	足柄上郡開成町		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m町道、西4m、角地		２低専 (60,100)
c	１０７１２１０Ｄ -23	足柄上郡開成町		建付地	（　）	ほぼ台形	東4.7m町道、南4.5m、角地		２低専 (60,100)
d	１０７１２０５Ｄ -15	足柄上郡開成町		建付地	（　）	ほぼ台形	東6.3m町道、中間画地		近商 (90,200)
e	１０７１２０５Ｄ -13	足柄上郡開成町		更地	（　）	不整形	南西7.6m町道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,551	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	95,595	100 [ 102.9]	92,901	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,900
b	(　 ) 76,123	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.7]	79,543	100 [ 93.7]	84,891		84,900
c	(　 ) 90,689	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	88,048	100 [ 88.4]	99,602		99,600
d	(　 ) 105,193	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	104,151	100 [ 104.2]	99,953		100,000
e	(　 ) 72,569	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	83,992	100 [ 103.5]	81,152		81,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.2	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,300 円／㎡]

開成 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,729,169	305,147	1,424,022	1,238,040	185,982	（　0.9725） 180,867	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	4,019,267 円　　　　（　 39,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

開成 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	101 ㎡	9.5 m x 10.6 m	前面道路：町道　 5.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積５５㎡、総戸数２戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	55.00	100.0	55.00	1,269	69,795	1.0	69,795
							1.0	69,795
2～ 2	居宅	55.00	100.0	55.00	1,295	71,225	1.0	71,225
							1.0	71,225
～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		141,020		141,020
								141,020

⑨年額支払賃料	141,020 円　×　12ヶ月　＝　 1,692,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 36,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,692,240 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 36,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 69,130 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,659,110 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	141,020 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,354 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 141,020 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 68,705 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,729,169 円　　　　（　 17,120 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,351 円/㎡　月額支払賃料（　 1,295 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

開成 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,500 円	17,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	51,847 円	1,728,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 119,700 円	17,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 305,147 円　（　　　　　　 3,021 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,238,040 円（　　　　　 12,258 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,729,169 円
②総費用	305,147 円
③純収益　①－②	1,424,022 円
④建物等に帰属する純収益	1,238,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	185,982 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	180,867 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,791 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,019,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

開成 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	足柄上郡開成町延沢字下河原３７８番７	0203000442762-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月10日　提出
開成 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

開成 -4

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　田邊　和之

TEL.

鑑定評価額

8,530,000 円

１㎡当たりの価格

84,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足柄上郡開成町延沢字下河原３７８番７				②地積　(㎡)	101 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかに農地等が見られる住宅地域	北5.1m町道	水道、下水	開成 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 10.6 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位、北５．１
ｍ町道

交通

施設

開成駅南西方

1.8km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅が多い既成の住宅地域。地域要因に変化はなく当面は現状を維持し、地価は横ばい傾向で推移するもの
と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は開成町及び隣接市町の住宅地域。バス圏になるが最寄り駅や公共公益的施設に比較的距離が近く安定した
需要が存する。地域周辺では建売分譲が多いが、高額物件は開成駅徒歩圏エリアが選好されるため値頃感のある価額が
重視されている。主要な需要者は開成町若しくは隣接市町に居住、勤務する一次取得者で圏外からの流入は少ない。需
給の中心価格帯は土地１００～１４０㎡で９００～１２００万円、新築建売が２３００～２７００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の低層住宅のほか農地等が見られる既成の住宅地域である。周辺にはアパート等も見られるが地主の相続対策・土
地活用が殆どであり土地から取得して組成した収益物件は希である。市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中
心に価格が形成されているため、市場性を反映する実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松田 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 103,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[102.0]

100
[121.1]

[100.0]
100

84,200

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

開成町の住宅地は開成駅周辺やみなみ地区の
需要は堅調だが、町の中～北部の地価は横ば
い若しくは若干ながら下落傾向が見られる。

バス便の既成住宅地域で、住環境・利便性に
見合う価格の物件供給が多く地価は安定的に
推移している。地域要因に特段の変動はない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　 +14.5
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

開成 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１２０７Ｄ -3	足柄上郡開成町		更地	（　）	長方形	南東5m町道、中間画地		２低専 (50,150)
b	１０７１２０５Ｄ -30	足柄上郡開成町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5m町道、中間画地		１中専地区計画等 (50,150)
c	１０７１２１０Ｄ -23	足柄上郡開成町		建付地	（　）	ほぼ台形	東4.7m町道、南4.5m、角地		２低専 (60,100)
d	１０７１２０２Ｄ -15	南足柄市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,114	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	77,563	100 [ 98.6]	78,664	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	78,700
b	(　 ) 82,581	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	81,763	100 [ 99.0]	82,589		82,600
c	(　 ) 90,689	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	87,201	100 [ 94.2]	92,570		92,600
d	(　 ) 86,656	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	84,957	100 [ 89.2]	95,243		95,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,300 円／㎡]

開成 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,757,588	310,899	1,446,689	1,252,520	194,169	（　0.9725） 188,829	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	4,196,200 円　　　　（　 41,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

開成 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	101 ㎡	9.5 m x 10.6 m	前面道路：町道　 5.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ各階２戸、専有面積約３０㎡、駐車場１台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	55.00	100.0	55.00	1,277	70,235	1.0	70,235
							1.0	70,235
2～ 2	居宅	55.00	100.0	55.00	1,330	73,150	1.0	73,150
							1.0	73,150
～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		143,385		143,385
								143,385

⑨年額支払賃料	143,385 円　×　12ヶ月　＝　 1,720,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 36,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,720,620 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 36,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 70,265 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,686,355 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	143,385 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,376 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 143,385 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 69,857 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,757,588 円　　　　（　 17,402 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,387 円/㎡　月額支払賃料（　 1,330 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

開成 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	86,500 円	17,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	52,699 円	1,756,620　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 121,100 円	17,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	17,300 円	17,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,300 円	17,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 310,899 円　（　　　　　　 3,078 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,300,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,252,520 円（　　　　　 12,401 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,757,588 円
②総費用	310,899 円
③純収益　①－②	1,446,689 円
④建物等に帰属する純収益	1,252,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	194,169 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	188,829 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,870 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,196,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

開成 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	足柄上郡開成町延沢字下河原３７８番７	0203000442762-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考