令和7年1月15日　提出 山北 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山北 -2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　伊東　良平   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足柄上郡山北町岸字間瀬２６４２番 ②地積 　(㎡) 466   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が建 ち並ぶ畑地の中の住 宅地域 北3.8m町道 水道、下水 山北 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       466 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ３．８ｍ　町道 交通 施設 山北駅南方 2.5km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　中規模農家住宅が建ち並ぶ畑地の中の住宅地域である。地域要因に格別の変動要因はない。町内の人口は減少 しており、地価は弱含みで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね神奈川県西部の農家住宅を中心とした住宅地域と判定した。主な需要者は分家で取得する地域の若 年層や、都市部からのリタイア層である。近隣地域及びその周辺は街路沿いに農家住宅等が建ち並ぶ旧来からの住宅地 域で、最寄駅からバス便で商業施設もなく利便性が劣るため、需要は弱含み、地価は下落傾向が続いている。近隣地域 は農家集落地域で取引件数が少ないため、需要の中心となる価格水準を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、農家住宅が建ち並ぶ住宅地域である。比準価格は、神奈川県西部から広域的に取引事例を収集し、規範 性の高い取引事例を重視して試算されており信頼性は高い。これに対し、農家集落で賃貸を想定することが困難である ため、収益還元法（土地残余法）の適用は断念した。よって、市場性を反映して求められた比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、表記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山北 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [130.8] [100.0] 100 30,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県西部全体では住宅需給は均衡しているが、 山間部の不動産市況は、箱根などの観光地を 除き依然弱含んでいる。 中規模農家住宅が建ち並ぶ畑地の中の住宅地 域である。格別の地域要因の変動は認められ ない。 特に変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％