令和7年1月11日　提出 中井 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中井 -3 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮代　亮二   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足柄上郡中井町遠藤字根下４３番１ ②地積 　(㎡) 409   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる既成住 宅地域 北東4m道路、南東側道 水道、下水 二宮 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       409 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ道路 交通 施設 二宮駅北西方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 徒歩圏内に大規模小売店舗の出店時期が本年５月に予定されており、居住の利便性の向上が期待されるも、交通 利便性の低さに加え、需要の弱い農家住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中井町及び周辺市町に存し、駅距離のある市街化調整区域内の住宅地域である。主たる需要者は、中井 町及び隣接市町に居住する一次取得者等が想定される。農家住宅を主とする市街化調整区域に存し、供給・需要ともに 著しく限定されており、取引件数が乏しいことから、取引価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等の取引事例を適切に選択して試算した。対象標準地は、農家住宅を中心とする 住宅地域に存しており、賃貸アパートは見受けられず、賃貸市場は未成熟である。対象標準地の主たる需要者は、居住 の快適性等を重視する個人等であることから、市場性を的確に反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小田原 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [127.7] [100.0] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高い高齢化率、交通利便性の低さ等から、人 口減は持続するも、割安感から一部地域では 町外在住者による住宅取得も見られるように なってきている。 市街化調整区域の農家住宅地域であり、住宅 地需要は弱く、住宅地地価の下落傾向は持続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％