別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
神奈川二宮 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神奈川二宮 5-2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　隆一   TEL.
鑑定評価額 55,800,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中郡二宮町中里２丁目９９３番３外
｢中里２－３－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 443  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(90,200)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 店舗、一般住宅等が
建ち並ぶ路線商業地
域		 北17m県道 水道、下水 二宮

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       443 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ県道 交通

施設		 二宮駅北西方

1.5km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、近隣住民向け店舗を中心とした路線商業地域であり、価格形成に影響を与える格別の変動要因は少
なく、背後住宅の市場動向や周辺住民の生活利便性等から今後も実需を中心に現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は二宮町及び周辺市町に位置する商業地域一円である。需要者の中心は地縁性を有する個人乃至法人企業を
主体として利便性の高いエリアに関しては一部大手チェーン店等の外部需要も考えられる。ロードサイド店舗や低層店
舗が建ち並ぶ路線商業地域であり、周辺地域において目立った開発等の動向や積極的な投資需要は少ないものの、背後
住宅の市場動向や周辺住民の生活利便性等から実需を中心とした需給関係で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域は県道沿いの路線商業地域であり、当該地域においては、収益物件も存するものの、町全体においては収益物
件への積極的な投資需要は少なく、自己所有、保有取引が主体である。本件では、実証的で市場性を十分反映した比準
価格を中心に投資採算性を反映した収益価格を考量して、単価と総額との関連も留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額
を決定した。この価格は代表標準地の価格と対比させても妥当なものと判断する。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 5-13                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    183,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[149.0]		 [100.0]
100		 125,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県西地域全体として利便性の高いエリアを中
心に回復局面に転じているが人口減少・高齢
化等の社会構造的な問題は残っている。


低層店舗等が存する路線商業地域であり、周
辺住民の生活利便性等から実需を中心とした
需給関係で推移している。


地域内の標準的画地であるので個別的要因に
変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神奈川二宮 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１２
１１Ｄ
-219		 中郡大磯町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13m国道、
西3.6m、角地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
b １０７１２
１３
-26		 中郡大磯町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東8m町道、
北西3m、
準角地
近商
高度2種最高15m
(100,200)
c １０７１２
１３
-27		 中郡大磯町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南23m国道、
東5m、準角地
近商
高度2種最高15m
(100,200)
d １０７１２
１１
-13		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西12m県道、
中間画地
商業

(100,400)
e １０７１２
０４
-20		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東9m県道、
南4.3m、角地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
154,207  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
153,291 		 100
[ 115.0]
133,297 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
133,000 
b (　           ) 
174,088  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
178,529 		 100
[ 127.1]
140,463 
140,000 
c (　           ) 
126,517  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
125,891 		 100
[ 104.8]
120,125 
120,000 
d (　           ) 
151,724  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
152,634 		 100
[ 117.6]
129,791 
130,000 
e (　           ) 
144,335  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
137,874 		 100
[ 107.8]
127,898 
128,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    131,000 円／㎡]  



神奈川二宮 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,760,038 
2,699,340 
12,060,698 
10,320,800 
1,739,898 		 （　0.9519）
1,656,209 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     36,804,644 円　　　　（　     83,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神奈川二宮 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 290.00 Ｓ3 870.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   443 ㎡     13.0 m x   34.0 m  前面道路：県道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３階事務所（フロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
290.00 
80.0 
232.00 
2,390 
554,480 		 5.0  2,772,400 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
290.00 
80.0 
232.00 
1,680 
389,760 		 1.0  389,760 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
870.00 
80.0 
696.00 

1,334,000 		 3,551,920 
0 
⑨年額支払賃料      1,334,000 円　×　12ヶ月　＝　      16,008,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     696.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,008,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,280,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,727,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,551,920 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,678 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,760,038 円　　　　（　        33,318 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,390 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神奈川二宮 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 760,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 480,240 円  　　　       16,008,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,064,000 円  　　　　    152,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       152,000 円  　　　　    152,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,699,340 円　（　　　　　　         6,093 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 152,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     870.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0679     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 ×  35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,320,800 円  
（　　　　　        23,298 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,760,038 円      
②総費用 2,699,340 円      
③純収益　①－② 12,060,698 円      
④建物等に帰属する純収益 10,320,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,739,898 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,656,209 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,739 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,804,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神奈川二宮 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中郡二宮町中里二丁目９９３番３
 0217000299445-0000
2 　中郡二宮町中里二丁目９９６番２
 0217000299453-0000
3 　中郡二宮町中里二丁目９９７番３
 0217000299457-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
神奈川二宮 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神奈川二宮 5-2 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　柳　彰彦   TEL.
鑑定評価額 55,800,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中郡二宮町中里２丁目９９３番３外
｢中里２－３－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 443  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(90,200)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 店舗、一般住宅等が
建ち並ぶ路線商業地
域		 北17m県道 水道、下水 二宮

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ　県道 交通

施設		 二宮駅北西方

1.5km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華性の低い県道沿いの路線商業地域である。今後も格別の変動要因はなく、現状を維持してゆくものと想定さ
れる。地価は長期にわたって下落してきたが、現在は下げ止まりから上昇基調に転じた。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は二宮町の他、近隣市町の商業地である。需要者の中心は小売、サ－ビス、飲食業等を営む個人、法人事業
者である。当該地は二宮町と秦野市を結ぶ県道沿いの店舗集積度の低い、繁華性の劣る商業地であり、商業地の取引は
少なく、また立地、画地条件等の相違により取引価格の幅は広いため、取引の中心価格帯は一概には見いだせない状況
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産は二宮駅北西方の繁華性、商業集積度の低い路線商業地域にある店舗である。繁華性が低いため、当該地域
では自己利用目的が取引の中心で、収益目的の取引はほとんど見受けられない。従って、市場の実態を反映した比準価
格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 5-13                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    183,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[147.2]		 [100.0]
100		 126,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 二宮町の地価は長期の下落傾向を脱し、よう
やく緩やかではあるが上昇基調に入ったもの
と思われる。


県道７１号線沿いの路線商業地である。特段
の地域要因の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　 +14.1
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神奈川二宮 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１２
１３
-27		 中郡大磯町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南23m国道、
東5m、角地
近商
高度2種最高15m
(100,200)
b １０７１２
０６Ｄ
-43		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,200)
c １０７１２
１１Ｄ
-197		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.8m市道
、中間画地
近商

(90,200)
d １０７１２
１１Ｄ
-203		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.8m市道
、北西4.2m、
角地
１中専

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
126,517  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
124,656 		 100
[  96.1]
129,715 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
130,000 
b (　           ) 
129,771  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
134,962 		 100
[  93.1]
144,965 
145,000 
c (　           ) 
135,116  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
135,656 		 100
[ 109.6]
123,774 
124,000 
d (　           ) 
132,325  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
130,120 		 100
[ 109.6]
118,723 
119,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +15.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 +17.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    130,000 円／㎡]  



神奈川二宮 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  本件は既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,101,008 
2,786,067 
13,314,941 
11,625,000 
1,689,941 		 （　0.9459）
1,598,515 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     35,522,556 円　　　　（　     80,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神奈川二宮 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 295.00 Ｓ3 885.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   443 ㎡     13.0 m x   34.0 m  前面道路：県道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建て鉄骨造の店舗兼共同住宅を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 類似不動産の有効率を参考に算出。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
295.00 
85.0 
250.75 
2,488 
623,866 		 6.0  3,743,196 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
295.00 
85.0 
250.75 
1,620 
406,215 		 1.0  406,215 
1.0  406,215 

 3～ 3		 共同住宅
295.00 
85.0 
250.75 
1,620 
406,215 		 1.0  406,215 
1.0  406,215 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
885.00 
85.0 
752.25 

1,436,296 		 4,555,626 
812,430 
⑨年額支払賃料      1,436,296 円　×　12ヶ月　＝　      17,235,552 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     752.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,235,552 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,551,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,684,352 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,555,626 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,456 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          812,430 円　×　　  91.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         375,200 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,101,008 円　　　　（　        36,345 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,488 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神奈川二宮 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 775,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 517,067 円  　　　       17,235,552　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       99,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,085,000 円  　　　　    155,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       155,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       155,000 円  　　　　    155,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,786,067 円　（　　　　　　         6,289 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9459    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 155,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     885.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0750     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 35 ％　＋　0.0770 ×  35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,625,000 円  
（　　　　　        26,242 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,101,008 円      
②総費用 2,786,067 円      
③純収益　①－② 13,314,941 円      
④建物等に帰属する純収益 11,625,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,689,941 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,598,515 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,608 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,522,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神奈川二宮 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中郡二宮町中里二丁目９９３番３
 0217000299445-0000
2 　中郡二宮町中里二丁目９９６番２
 0217000299453-0000
3 　中郡二宮町中里二丁目９９７番３
 0217000299457-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
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備考