別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
神奈川二宮 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神奈川二宮 5-1 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　柳　彰彦   TEL.
鑑定評価額 79,700,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中郡二宮町二宮字西浜端１９８番１外
 ②地積
　(㎡)		 450  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(100,200)

1:1.2		 店舗

Ｓ2		 飲食店、小売店舗等
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 東（駅前広場）町道、北側道 水道、下水 二宮駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 （駅前広場）町道 交通

施設		 二宮駅前広場接面

 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 東海道線二宮駅前広場にある店舗である。今後も格別の変動要因はなく、現状を維持してゆくものと想定される
。地価は長期にわたって下落してきたが、現在は下げ止まりから上昇基調に転じた。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は二宮町の他、周辺市町を含む広域地域に存する商業地域の圏域である。需要者の中心は小売、サ－ビス、
飲食業を営む個人、法人事業者である。二宮駅前広場を形成する商業地域とはいえ、店舗の集積がないため、繁華性は
低い。このような状況下、商業地の取引は少なく、立地、画地条件等の相違により取引価格の幅は広く、中心価格帯は
一概には見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産は繁華性、商業集積度の低い二宮駅前商業地域にある店舗である。繁華性が低いため、当該地域では自己利
用目的が取引の中心で、収益目的の取引はほとんど見受けられない。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し
、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　二宮 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    176,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 二宮町の地価は長期の下落傾向を脱し、よう
やく緩やかではあるが上昇基調に入ったもの
と思われる。


東海道線二宮駅前広場にある店舗である。特
段の地域要因の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％ +0.6 ％
３　試算価格算定内訳 神奈川二宮 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１２
１３
-26		 中郡大磯町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8m町道、
北西3m、角地
近商
高度2種最高15m
(100,200)
b １０７１２
１１
-9		 秦野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.5m市
道、
南東4.7m、
北東4.4m、
三方路
近商

(100,200)
c １０７１２
０４
-19		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m道路、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,240)
d １０７１２
０６Ｄ
-10		 小田原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東5.7m市道、
南西6m、角地
近商
高度2種最高15m
(100,200)
e １０７１２
１１Ｄ
-39		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東13.5m国
道、中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
174,088  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
171,699 		 100
[  95.9]
179,040 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
183,000 
b (　           ) 
195,578  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
190,831 		 100
[  92.2]
206,975 
211,000 
c (　           ) 
186,656  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
189,829 		 100
[ 100.4]
189,073 
193,000 
d (　           ) 
147,485  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
165,800 		 100
[  90.2]
183,814 
187,000 
e (　           ) 
181,990  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
187,814 		 100
[ 118.8]
158,093 
161,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -10.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.1 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.6 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    183,000 円／㎡]  



神奈川二宮 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  本件は既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,316,963 
3,318,324 
13,998,639 
11,475,000 
2,523,639 		 （　0.9459）
2,387,110 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     53,046,889 円　　　　（　    118,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神奈川二宮 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 300.00 Ｓ3 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 100 ％   200 ％   200 ％   450 ㎡     19.0 m x   24.0 m  前面道路：町道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建て鉄骨造の店舗兼事務所を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 類似不動産の有効率を参考に算出。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
85.0 
255.00 
2,380 
606,900 		 10.0  6,069,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
300.00 
85.0 
255.00 
1,900 
484,500 		 6.0  2,907,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
300.00 
85.0 
255.00 
1,900 
484,500 		 6.0  2,907,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
85.0 
765.00 

1,575,900 		 11,883,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,575,900 円　×　12ヶ月　＝　      18,910,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     765.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,910,800 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,701,972 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,208,828 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,883,000 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         108,135 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,316,963 円　　　　（　        38,482 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,380 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神奈川二宮 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 765,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 567,324 円  　　　       18,910,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      609,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,071,000 円  　　　　    153,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,318,324 円　（　　　　　　         7,374 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9459    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 153,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0750     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 35 ％　＋　0.0770 ×  35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,475,000 円  
（　　　　　        25,500 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,316,963 円      
②総費用 3,318,324 円      
③純収益　①－② 13,998,639 円      
④建物等に帰属する純収益 11,475,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,523,639 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,387,110 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,305 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,046,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     118,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神奈川二宮 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中郡二宮町二宮字西浜端１９８番１
 0217000301273-0000
2 　中郡二宮町二宮字西浜端１９８番４
 0217000301276-0000
3 　中郡二宮町二宮字西浜端１９８番６
 0217000301278-0000
4 　中郡二宮町二宮字西浜端２０８番１
 0217000301294-0000
5 　中郡二宮町二宮字西浜端２０８番３
 0217000301296-0000
6 　中郡二宮町二宮字西浜端２０８番８
 0217000301301-0000
7 　中郡二宮町二宮字西浜端２０９番１
 0217000301303-0000
8 　中郡二宮町二宮字西浜端２０９番５
 0217000301307-0000
9 　中郡二宮町二宮字西浜端２０９番７
 0217000301309-0000
10 　中郡二宮町二宮字西浜端２０９番８
 0217000301310-0000
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
神奈川二宮 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神奈川二宮 5-1 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　隆一   TEL.
鑑定評価額 79,700,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月17日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中郡二宮町二宮字西浜端１９８番１外
 ②地積
　(㎡)		 450  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(100,200)

1:1.2		 店舗

Ｓ2		 飲食店、小売店舗等
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 東（駅前広場）町道、北側道 水道、下水 二宮駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 （駅前広場）町道 交通

施設		 二宮駅前広場接面

 法令

規制		 近商
(100,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、近隣住民向け店舗を中心とした駅前商業地域であり、価格形成に影響を与える格別の変動要因は少
なく、背後住宅の市場動向や周辺住民の生活利便性等から今後も実需を中心に現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は二宮町及び周辺市町に位置する商業地域一円である。需要者の中心は地縁性を有する個人乃至法人企業を
主体として利便性の高いエリアに関しては一部大手チェーン店等の外部需要も考えられる。小規模店舗が建ち並ぶ駅周
辺の商業地域であり、周辺地域において目立った開発等の動向や積極的な投資需要は少ないものの、背後住宅の市場動
向や周辺住民の生活利便性等から実需を中心とした需給関係で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域は駅前広場に面した商業地域であり、当該地域においては、小規模な店舗が多く、周辺には収益物件も存する
ものの、町全体においては収益物件への積極的な投資需要は少なく、自己所有、保有取引が主体である。本件では、実
証的で市場性を十分反映した比準価格を中心に投資採算性を反映した収益価格を考量して、単価と総額との関連も留意
のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　二宮（県） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    176,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県西地域全体として利便性の高いエリアを中
心に回復局面に転じているが人口減少・高齢
化等の社会構造的な問題は残っている。


駅前ロータリーに接面するが地域要因に特別
な変動はなく、背後住宅の動向や周辺住民の
生活利便性等から実需を中心とした需給関係
で推移している。

地域内の標準的画地であるので角地の効用の
ほかには個別的要因に変動はない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％ +0.6 ％
３　試算価格算定内訳 神奈川二宮 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１２
１１Ｄ
-219		 中郡大磯町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13m国道、
西3.6m、角地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
b １０７１２
１３
-26		 中郡大磯町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東8m町道、
北西3m、
準角地
近商
高度2種最高15m
(100,200)
c １０７１２
０１
-27		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
d １０７１２
０４
-19		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m道路、
中間画地
商業
高度4種最高31m
(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
154,207  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
153,291 		 100
[  86.5]
177,215 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
181,000 
b (　           ) 
174,088  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
178,529 		 100
[  98.9]
180,515 
184,000 
c (　           ) 
153,781  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
171,893 		 100
[ 103.0]
166,886 
170,000 
d (　           ) 
186,656  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
192,629 		 100
[ 101.5]
189,782 
194,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    183,000 円／㎡]  



神奈川二宮 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,001,194 
3,225,581 
12,775,613 
10,252,900 
2,522,713 		 （　0.9519）
2,401,371 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     53,363,800 円　　　　（　    119,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神奈川二宮 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 280.00 Ｓ3 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 100 ％   200 ％   200 ％   450 ㎡     19.0 m x   24.0 m  前面道路：町道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３階事務所（フロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
80.0 
224.00 
2,400 
537,600 		 5.0  2,688,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
280.00 
80.0 
224.00 
2,000 
448,000 		 3.0  1,344,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
280.00 
80.0 
224.00 
1,820 
407,680 		 3.0  1,223,040 
3.0  1,223,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
840.00 
80.0 
672.00 

1,393,280 		 5,255,040 
1,223,040 
⑨年額支払賃料      1,393,280 円　×　12ヶ月　＝　      16,719,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     672.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,719,360 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,337,549 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,381,811 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,255,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,346 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,223,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         571,037 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,001,194 円　　　　（　        35,558 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,410 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神奈川二宮 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 755,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 501,581 円  　　　       16,719,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      610,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,057,000 円  　　　　    151,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,225,581 円　（　　　　　　         7,168 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 151,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0679     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 ×  35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,252,900 円  
（　　　　　        22,784 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,001,194 円      
②総費用 3,225,581 円      
③純収益　①－② 12,775,613 円      
④建物等に帰属する純収益 10,252,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,522,713 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,401,371 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,336 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,363,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     119,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神奈川二宮 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中郡二宮町二宮字西浜端１９８番１
 0217000301273-0000
2 　中郡二宮町二宮字西浜端１９８番４
 0217000301276-0000
3 　中郡二宮町二宮字西浜端１９８番６
 0217000301278-0000
4 　中郡二宮町二宮字西浜端２０８番１
 0217000301294-0000
5 　中郡二宮町二宮字西浜端２０８番３
 0217000301296-0000
6 　中郡二宮町二宮字西浜端２０８番８
 0217000301301-0000
7 　中郡二宮町二宮字西浜端２０９番１
 0217000301303-0000
8 　中郡二宮町二宮字西浜端２０９番５
 0217000301307-0000
9 　中郡二宮町二宮字西浜端２０９番７
 0217000301309-0000
10 　中郡二宮町二宮字西浜端２０９番８
 0217000301310-0000
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備考