令和7年1月15日　提出 神奈川二宮 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神奈川二宮 -6 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　山口　隆一   TEL.

鑑定評価額 26,300,000 円  １㎡当たりの価格 52,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中郡二宮町中里字宮ノ前７５４番 ②地積 　(㎡) 503   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 東4m町道 水道 二宮 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 二宮駅北西方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域に隣接し、大型店舗、運行本数が多いバス停まで徒歩圏内に位置しているが、市街化調整区域内に存 し公法上の規制が厳しいため、当分の間は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は二宮町を含み、広く県西地区全般の市街化調整区域内の住宅地域一円である。需要者は市街化区域内に比 べて、広い土地で相対的に低位な価額で住宅を求める一次取得層が中心で、地縁的選好性も認められる。圏域外からの 需要者は少ない。市街化調整区域内に存し公法上の規制が厳しいが、大型店舗等に近く利便性があるため、一定の住宅 需要が認められる。取引の中心価格帯は、土地は１５００万円前後、新築戸建で総額３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、大型店舗、運行本数が多いバス停まで徒歩圏内に位置しているが、市街化調整区域内に存し市場における 賃貸物件の需給は殆どなく、一般的な不動産賃貸経営が成立するほどの有効な賃貸需要が認められず、収益性は極めて 乏しい。したがって、本件については収益価格は試算せず、実際の市場動向を適切に反映した実証的で説得力を有する 比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小田原 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 68.8] [100.0] 100 52,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復基調、低金利により住宅需要は旺盛 である。県西地区においても上昇地点が増加 しているが中井町等では引き続き下落傾向に ある。 市街化調整区域内の住宅地であり、公法上の 規制が厳しいため、特別な変動要因はない。 地価は概ね横ばい傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.7 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％