令和7年1月15日　提出 大磯 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大磯 -10 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　宮城　博之   TEL.

鑑定評価額 9,400,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.6 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中郡大磯町黒岩字寺窪５７番２ ②地積 　(㎡) 348   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の周囲に農 地が広がる住宅地域 南6m町道 水道 二宮 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 二宮駅北方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 大磯町の北西端の山地に位置する市街化調整区域内の農家住宅地域である。ゴルフ場に近接するが、地域の特段 の変動は見込まれない。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大磯町及び周辺市町の農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域である。典型的な需要者は地縁 を有する農業従事者及び同町市及び周辺市町に居住、または通勤者である。市街地との位置関係及び行政的条件等から 圏外からの流入者は限られる。取引事例が少なく利用目的により需要者層が異なることから、市場の中心価格帯を見出 すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大磯町北西部の山地の市街化調整区域内の住宅地域であり、アパート等の賃貸需要や供給が乏しく、賃貸市場が成立し ていない状況であるため、賃貸市場を前提とした試算方法である収益還元法を適用しない。市街化調整区域内の規範性 ある取引事例から比準価格を試算し、代表標準地の価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小田原 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [133.0] [100.0] 100 26,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ブランド等から都心等からの転入者があ る。価格低下が続いていたが、交通利便性が 劣る地域等を除き価格上昇が継続している。 山地の市街化調整区域内の農家住宅地域であ る。特段の変動は見られないが、地価は下げ 止まりの傾向が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％