鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
大磯 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大磯 -7

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　宮城　博之

TEL.

鑑定評価額

11,000,000 円

１㎡当たりの価格

66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中郡大磯町石神台３丁目１０６２番３０｢石神台３－２０－３｣				②地積　(㎡)	167 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の多い高台の分譲住宅地域	南4.5m町道	水道、ガス、下水	二宮 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４．５
ｍ町道

交通

施設

二宮駅北東方

2.0km

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

徒歩圏外の高台の中規模一般住宅が建ち並ぶ大規模分譲地である。地域住民の高齢化等から地価は継続して弱含
みで推移していたが、下げ止まりの傾向が見られる。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東海道本線の平塚駅から小田原駅までの住宅地域である。中心となる需要者は同町および周辺市町に居住
または通勤、並びに都心等への通勤者である。町内は徒歩圏かバス圏の別、さらにＪＲ線の南北かによって需要並びに
価格帯が異なる傾向がある。全体として価格は低下から反転しているが、交通利便性等の劣る地域は弱含みである。価
格帯は、土地５０坪で１０００万～１２００万円、新築戸建で総額３千万円台前半までである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

徒歩圏外の眺望等が良好な高台の大規模住宅団地である。主たる需要者は、自用目的で快適性や利便性と価額を比較し
て購入の判断をする。一部に貸家住宅があるが所有地の有効活用のためのものであり、収益目的の売買は限られる。取
引価格に見合う賃料収入が得られないことから収益価格は低位に求められたと判断した。取引市場の特性を反映した比
準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅ブランド等から都心等からの転入者があ
る。価格低下が続いていたが、交通利便性が
劣る地域等を除き価格上昇が継続している。

交通利便性の劣る古い大規模団地であり、高
齢化が進んでいる。地域の特段の変動は無い
。地価は弱含みであるが、下げ止まりの兆し
が見える。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大磯 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１２１３Ｄ -36	中郡大磯町		建付地	（　）	長方形	南東4.5m町道、中間画地		１低専 (50,100)
b	１０７１２１１Ｄ -164	中郡二宮町		更地	（　）	長方形	南東5.2m町道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
c	１０７１２１１Ｄ -132	中郡二宮町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.2m町道、南西4.2m、角地		１低専 (60,100)
d	１０７１２１１Ｄ -126	中郡二宮町		更地	（　）	長方形	北4.2m町道、中間画地		１低専 (50,100)
e	１０７１２１２Ｄ -41	中郡二宮町		建付地	（　）	袋地等	東6m町道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,960	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	69,569	100 [ 102.2]	68,071	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	69,400
b	(　 ) 67,213	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	65,895	100 [ 100.0]	65,895		67,200
c	(　 ) 78,575	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	74,057	100 [ 105.7]	70,063		71,500
d	(　 ) 63,131	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	63,131	100 [ 104.2]	60,586		61,800
e	(　 ) 63,602	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	69,969	100 [ 102.8]	68,063		69,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.8	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,000 円／㎡]

大磯 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,572,667	267,210	1,305,457	1,095,840	209,617	（　0.9706） 203,454	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	4,521,200 円　　　　（　 27,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大磯 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	65.00	Ｗ2	115.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	167 ㎡	11.9 m x 14.0 m	前面道路：町道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸戸建住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	居宅	115.00	100.0	115.00	1,150	132,250	1.0	132,250
							1.0	132,250
～

～

～

～

計		115.00	100.0	115.00		132,250		132,250
								132,250

⑨年額支払賃料	132,250 円　×　12ヶ月　＝　 1,587,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 115.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,587,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 79,350 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,507,650 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	132,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,256 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 132,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 63,761 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,572,667 円　　　　（　 9,417 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,200 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大磯 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	72,000 円	14,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	47,610 円	1,587,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 100,800 円	14,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	14,400 円	14,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,400 円	14,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 267,210 円　（　　　　　　 1,600 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,400,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 115.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,095,840 円（　　　　　 6,562 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,572,667 円
②総費用	267,210 円
③純収益　①－②	1,305,457 円
④建物等に帰属する純収益	1,095,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	209,617 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	203,454 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,218 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,521,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大磯 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	中郡大磯町石神台三丁目１０６２番３０	0217000245957-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月11日　提出
大磯 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大磯 -7

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　原　哲也

TEL.

鑑定評価額

11,000,000 円

１㎡当たりの価格

66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中郡大磯町石神台３丁目１０６２番３０｢石神台３－２０－３｣				②地積　(㎡)	167 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の多い高台の分譲住宅地域	南4.5m町道	水道、ガス、下水	二宮 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４．５
ｍ町道

交通

施設

二宮駅北東方

2.0km

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

大規模分譲住宅地域。住民の高齢化等による供給過剰の問題を抱えているが、昨今の貨幣価値下落等の影響によ
り相殺され、地価は横這い程度で推移していくものと思料する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ東海道本線二宮駅を最寄駅とする大規模分譲住宅地域と判定した。典型的な需要者は大磯町及び隣
接市町における戸建住宅の敷地としての利用を目的とする個人のエンドユーザーが中心となる。圏内は生活上の利便性
が劣るエリアであるが一般的要因の影響で価格は横這い程度である。市場での需要の中心となる価格帯は、土地４５～
５０坪程度で土地１，０００～１，５００万円、新築住宅で２，５００～３，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は二宮駅を最寄駅とする大規模分譲住宅地事例から試算された実証的な価格である。一方収益価格は戸建住宅
の建築を想定した理論的な価格である。対象地における典型的な需要者は一般住宅を自己利用することを目的とする個
人のエンドユーザーであることから、比準価格の規範性は収益価格のそれより勝るものと思料する。従って本件におい
ては比準価格を重視し収益価格を比較考量して、分科会での広域的検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇すなわち貨幣価値の下落が続いてお
り、不動産価格には依然として上昇圧力が掛
かっている。

バス便の大規模分譲住宅地域で、住民の高齢
化による供給増等の地域要因に変化はないが
、一般的要因により価格は横這いの状況にあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大磯 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１２１３Ｄ -36	中郡大磯町		建付地	（　）	長方形	南東4.5m町道、中間画地		１低専 (50,100)
b	１０７１２１１Ｄ -127	中郡二宮町		建付地	（　）	正方形	西5.5m町道、中間画地		１低専 (50,100)
c	１０７１２１１Ｄ -164	中郡二宮町		更地	（　）	長方形	南東5.2m町道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
d	１０７１２１３Ｄ -21	中郡二宮町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m町道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,960	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	69,569	100 [ 104.0]	66,893	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	68,200
b	(　 ) 107,795	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 136.4]	79,029	100 [ 107.1]	73,790		75,300
c	(　 ) 67,213	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	65,895	100 [ 105.1]	62,697		64,000
d	(　 ) 76,330	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,330	100 [ 108.1]	70,611		72,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +36.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,000 円／㎡]

大磯 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,572,548	267,206	1,305,342	1,095,840	209,502	（　0.9706） 203,343	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	4,518,733 円　　　　（　 27,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大磯 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	65.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	167 ㎡	11.9 m x 14.0 m	前面道路：町道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しの為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	60.00	100.0	60.00	1,102	66,120	1.0	66,120
							1.0	66,120
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		132,240		132,240
								132,240

⑨年額支払賃料	132,240 円　×　12ヶ月　＝　 1,586,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,586,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 79,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,507,536 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	132,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,256 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 132,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 63,756 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,572,548 円　　　　（　 9,416 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,150 円/㎡　月額支払賃料（　 1,102 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大磯 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	72,000 円	14,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	47,606 円	1,586,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 100,800 円	14,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	14,400 円	14,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,400 円	14,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 267,206 円　（　　　　　　 1,600 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,400,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,095,840 円（　　　　　 6,562 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,572,548 円
②総費用	267,206 円
③純収益　①－②	1,305,342 円
④建物等に帰属する純収益	1,095,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	209,502 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	203,343 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,218 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,518,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大磯 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	中郡大磯町石神台三丁目１０６２番３０	0217000245957-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考