鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
大磯 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大磯 -6

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　宮城　博之

TEL.

鑑定評価額

32,600,000 円

１㎡当たりの価格

159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中郡大磯町大磯字山王後１８８４番２				②地積　(㎡)	205 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m 景観計画重点地区 (70,200)
	1.5:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い旧東海道沿いの住宅地域	北西6.5m町道	水道、下水	大磯 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６．５
ｍ町道

交通

施設

大磯駅北東方

720m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度2種最高15m
景観計画重点地区

⑤地域要因の将
　来予測

大磯駅から徒歩圏の旧東海道の松並木が続く古くからの住宅地であり、住環境、利便性とも良好である。地価の
低下が続いたが、反転して上昇が継続している。当面現状で推移するものと予想する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 85,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東海道本線の平塚駅から小田原駅までの住宅地域である。中心となる需要者は同町および周辺市町に居住
または通勤、並びに都心等への通勤者である。都心等からの流入者は安定的にある。町内は徒歩圏かバス圏の別、さら
にＪＲ線の南北かによって需要並びに価格帯が異なる傾向がある。駅徒歩圏を中心に価格が上昇している。価格帯は土
地６０坪で２８００万～３５００万円、新築戸建で５千万円台半ばまでである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅徒歩圏の環境が良好な既存住宅地域である。典型的な需要者は、住宅の自己使用が目的である。一部にアパートがあ
るが、一般に所有地等の有効活用のためのものであり、収益目的の建物建築を前提とした土地及び複合不動産の売買は
限られる。取引価格に見合う賃料収入が得られないことから収益価格は低位に求められたものと判断される。比準価格
を重視し、収益価格を参酌し、類似する標準地等の価格との均衡に留意して、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大磯（県） -4              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    156,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅ブランド等から都心等からの転入者があ
る。価格低下が続いていたが、交通利便性が
劣る地域等を除き価格上昇が継続している。

大磯駅から徒歩圏の古くからの住宅地域であ
る。特段の地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

+1.9 ％

３　試算価格算定内訳

大磯 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１２１１Ｄ -110	中郡大磯町		建付地	（　）	不整形	東5m道路、中間画地		１低専景観計画 (50,100)
b	１０７１２１１Ｄ -212	中郡大磯町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東2.5m町道、南1.2m、二方路		１中専高度1種最高13m (70,160)
c	１０７１２１１Ｄ -213	中郡大磯町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8.6m町道、中間画地		１低専 (50,100)
d	１０７１２１０Ｄ -16	中郡大磯町		建付地	（　）	不整形	東3m道路、南4.3m、角地		１低専 (50,100)
e	１０７１２１０Ｄ -54	中郡大磯町		更地	（　）	不整形	西6.1m町道、北西6.2m、角地		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,237	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	141,143	100 [ 85.5]	165,080	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	165,000
b	(　 ) 146,151	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	149,107	100 [ 92.2]	161,721		162,000
c	(　 ) 169,270	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	170,793	100 [ 108.0]	158,142		158,000
d	(　 ) 128,496	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.7]	137,492	100 [ 82.1]	167,469		167,000
e	(　 ) 177,515	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	183,264	100 [ 113.1]	162,037		162,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -4.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

大磯 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,929,468	649,558	3,279,910	2,468,840	811,070	（　0.9725） 788,766	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	17,528,133 円　　　　（　 85,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大磯 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.30	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高15m 景観計画重点地区	70 ％	200 ％	200 ％	205 ㎡	17.3 m x 12.0 m	前面道路：町道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積５５㎡程度の共同住宅、４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下等は床面積不算入

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	110.00	100.0	110.00	1,487	163,570	1.0	163,570
							1.0	163,570
2～ 2	居宅	110.00	100.0	110.00	1,517	166,870	1.0	166,870
							1.0	166,870
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		330,440		330,440
								330,440

⑨年額支払賃料	330,440 円　×　12ヶ月　＝　 3,965,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,965,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 198,264 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,767,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	330,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,139 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 330,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 159,313 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,929,468 円　　　　（　 19,168 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,552 円/㎡　月額支払賃料（　 1,517 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大磯 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,500 円	34,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	118,958 円	3,965,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,700 円	34,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	34,100 円	34,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,100 円	34,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 649,558 円　（　　　　　　 3,169 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,468,840 円（　　　　　 12,043 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,929,468 円
②総費用	649,558 円
③純収益　①－②	3,279,910 円
④建物等に帰属する純収益	2,468,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	811,070 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	788,766 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,848 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,528,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大磯 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	中郡大磯町大磯字山王後１８８４番２	0217000258309-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
大磯 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大磯 -6

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　山口　隆一

TEL.

鑑定評価額

32,600,000 円

１㎡当たりの価格

159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中郡大磯町大磯字山王後１８８４番２				②地積　(㎡)	205 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m 景観計画重点地区 (70,200)
	1.5:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い旧東海道沿いの住宅地域	北西6.5m町道	水道、下水	大磯 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.3 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 205 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６．５
ｍ町道

交通

施設

大磯駅北東方

720m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度2種最高15m
景観計画重点地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅から徒歩圏内の旧東海道沿いの旧来からの住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、当分は現状維持と予測
する。地価は上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 165,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 89,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ東海道本線沿線で、大磯町及び近隣市町の住宅地域一円である。需要者は、大磯町及び近隣市町の
居住者・通勤者が中心であるが、一部には東京・横浜方面からの転入者も見られ、一次取得層のほかに転売による買い
替え需要も見られる。駅徒歩圏の住宅地域であり、有効需要は底堅い。取引の中心価格帯は、標準的な土地で３３００
万円前後、新築戸建で総額５０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

旧東海道沿いの旧来からの住宅地域で、戸建住宅を中心に、アパートも見受けられる住宅地域であるが、土地価格に見
合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的
の取引が中心の住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格は参酌して、類似する他の標準地との均衡に留意の
うえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大磯 -4                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    156,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復基調、低金利により住宅需要は旺盛
である。県西地区においても上昇地点が増加
しているが中井町等では引き続き下落傾向に
ある。

駅から徒歩圏の旧来からの住宅地域で、地域
要因に特別な変動はない。需要は底堅く、地
価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

+1.9 ％

３　試算価格算定内訳

大磯 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１２１０Ｄ -54	中郡大磯町		更地	（　）	不整形	西6.1m町道、北西6.2m、角地		１低専 (60,100)
b	１０７１２１０Ｄ -29	中郡大磯町		建付地	（　）	不整形	北6m町道、南4.2m、二方路		１住居高度2種最高15m (80,200)
c	１０７１２１０Ｄ -28	中郡大磯町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6.7m町道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,200)
d	１０７１２０８Ｄ -24	中郡大磯町		更地	（　）	不整形	南西4.5m町道、南2m、南東2m、三方路		１中専高度1種最高13m (80,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 177,515	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	178,921	100 [ 107.9]	165,821	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	166,000
b	(　 ) 166,198	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	181,785	100 [ 96.7]	187,989		188,000
c	(　 ) 163,750	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	170,300	100 [ 103.8]	164,066		164,000
d	(　 ) 179,031	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.7]	181,698	100 [ 96.3]	188,679		189,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 165,000 円／㎡]

大磯 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,965,544	646,700	3,318,844	2,468,840	850,004	（　0.9725） 826,629	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	18,369,533 円　　　　（　 89,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大磯 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.30	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高15m 景観計画重点地区	70 ％	200 ％	200 ％	205 ㎡	17.3 m x 12.0 m	前面道路：町道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅、間取：３ＤＫ、平均専用面積５５㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	110.00	100.0	110.00	1,485	163,350	1.0	163,350
							1.0	163,350
2～ 2	居宅	110.00	100.0	110.00	1,515	166,650	1.0	166,650
							1.0	166,650
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		330,000		330,000
								330,000

⑨年額支払賃料	330,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,960,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,960,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 158,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,801,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	330,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,168 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 330,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 160,776 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,965,544 円　　　　（　 19,344 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,580 円/㎡　月額支払賃料（　 1,515 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大磯 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,500 円	34,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	118,800 円	3,960,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,700 円	34,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	34,100 円	34,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,100 円	34,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 646,700 円　（　　　　　　 3,155 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0724	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,468,840 円（　　　　　 12,043 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,965,544 円
②総費用	646,700 円
③純収益　①－②	3,318,844 円
④建物等に帰属する純収益	2,468,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	850,004 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	826,629 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,032 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,369,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大磯 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	中郡大磯町大磯字山王後１８８４番２	0217000258309-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考