別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
大磯 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大磯 -5 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　山口　隆一   TEL.
鑑定評価額 52,900,000 円  １㎡当たりの価格 191,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中郡大磯町東小磯字古屋敷４２４番７
 ②地積
　(㎡)		 277  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1.2:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
域		 東7.7m町道 水道、下水 大磯

560m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    20 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.3 ｍ、奥行　約　　  15.3 ｍ、規模　　       277 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　７．７
ｍ町道		 交通

施設		 大磯駅西方

560m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が多い閑静な熟成した住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、当分は現状維持と予測する。
高台の名声がある住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     98,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線沿線で、大磯町及び近隣市町の住宅地域一円である。需要者は、大磯町及び近隣市町の
居住者・通勤者のほかに東京・横浜方面からの転入者も見られ、また、一次取得層のほかに転売による買い替え需要層
も見られる。名声のある東小磯地区に存し、有効需要は旺盛である。周辺での取引の中心価格帯は、土地は６０坪程度
で４０００万円前後、新築戸建で総額６０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中規模一般住宅が多い高台の閑静な住宅地域であるが、駅徒歩圏でアパート需要が認められるため、共同住宅を想定し
て収益還元法を適用したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。近隣
地域は収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、取引市場は自用目的での取引が中心であるため、比準
価格を重視し、収益価格は参酌して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大磯 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    155,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.4]		 [101.0]
100		 190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    186,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気回復基調、低金利により住宅需要は旺盛
である。県西地区においても上昇地点が増加
しているが中井町等では引き続き下落傾向に
ある。

閑静な高台の熟成した住宅地域であり、地域
要因に変動はない。地価は上昇傾向で推移し
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.7
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大磯 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１２
１０Ｄ
-27		 中郡大磯町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6.7m町道
、中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
b １０７１２
１３
-18		 中郡大磯町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
c １０７１２
１０Ｄ
-54		 中郡大磯町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6.1m町道、
北西6.2m、
角地
１低専

(60,100)
d １０７１２
１３
-37		 中郡大磯町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
e １０７１２
１３
-4		 中郡大磯町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m町道、
西6m、準角地
１低専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
185,453  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
198,836 		 100
[  99.1]
200,642 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
203,000 
b (　           ) 
191,685  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
195,135 		 100
[  86.2]
226,375 
229,000 
c (　           ) 
177,515  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
178,921 		 100
[  89.0]
201,035 
203,000 
d (　           ) 
169,287  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
169,287 		 100
[  86.2]
196,389 
198,000 
e (　           ) 
164,804  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
158,125 		 100
[  81.4]
194,257 
196,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.6 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.3 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.3 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.7 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    200,000 円／㎡]  



大磯 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,847,276 
770,715 
4,076,561 
2,809,120 
1,267,441 		 （　0.9725）
1,232,586 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     27,390,800 円　　　　（　     98,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大磯 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 135.00 ＬＳ2 250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   277 ㎡     17.3 m x   15.3 m  前面道路：町道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅、間取：２ＤＫ、平均専用面積４１．７㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下・外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
125.00 
100.0 
125.00 
1,597 
199,625 		 1.0  199,625 
1.0  199,625 

 2～ 2		 居宅
125.00 
100.0 
125.00 
1,630 
203,750 		 1.0  203,750 
1.0  203,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
250.00 
100.0 
250.00 

403,375 		 403,375 
403,375 
⑨年額支払賃料        403,375 円　×　12ヶ月　＝　       4,840,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,840,500 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       193,620 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,646,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           403,375 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,872 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          403,375 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         196,524 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,847,276 円　　　　（　        17,499 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,630 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大磯 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 194,000 円  　　　　     38,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 145,215 円  　　　        4,840,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       82,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      271,600 円  　　　　     38,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        38,800 円  　　　　     38,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,800 円  　　　　     38,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         770,715 円　（　　　　　　         2,782 円／㎡）　　（経費率　　  15.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     250.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0724     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,809,120 円  
（　　　　　        10,141 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,847,276 円      
②総費用 770,715 円      
③純収益　①－② 4,076,561 円      
④建物等に帰属する純収益 2,809,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,267,441 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,232,586 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,450 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,390,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      98,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大磯 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中郡大磯町東小磯字古屋敷４２４番７
 0217000283547-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
大磯 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大磯 -5 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　原　哲也   TEL.
鑑定評価額 52,400,000 円  １㎡当たりの価格 189,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中郡大磯町東小磯字古屋敷４２４番７
 ②地積
　(㎡)		 277  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1.2:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
域		 東7.7m町道 水道、下水 大磯

560m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    20 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　７．７
ｍ町道		 交通

施設		 大磯駅西方

560m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 住環境、利便性が良好な住宅地域。今後も地域要因の特段の変動はないと推測し、今後の地価水準は上昇傾向で
推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線大磯駅を最寄駅とする居住環境良好な住宅地域と判定した。典型的な需要者は大磯町及
び隣接市町における戸建住宅の敷地としての利用を目的とする個人のエンドユーザーが中心となる。圏内は居住環境が
良好なエリアであることから県西地域としては強い需要が認められる。市場での需要の中心となる価格帯は、敷地４５
坪程度で、土地２，５００～３，０００万円程度、新築住宅で４，０００～４，５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格はＪＲ東海道本線大磯駅を最寄駅とする一般住宅地事例から試算された実証的な価格である。一方収益価格は
共同住宅の建築を想定した理論的な価格である。対象地における典型的な需要者は一般住宅としての利用を目的とする
個人のエンドユーザーであることから、比準価格の規範性は収益価格のそれより勝るものと思料する。従って本件にお
いては比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大磯 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    155,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.3]		 [101.0]
100		 188,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    186,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇すなわち貨幣価値の下落が続いてお
り、不動産価格には依然として上昇圧力が掛
かっている。


住環境、利便性共に良好な地域。需要は引き
続き上向いている。その他特段の地域要因の
変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大磯 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１２
１３
-18		 中郡大磯町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
b １０７１２
１３Ｄ
-35		 中郡大磯町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m未舗装私
道、中間画地
１低専

(50,100)
c １０７１２
１０Ｄ
-29		 中郡大磯町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6m町道、
南4.2m、
二方路
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
d １０７１２
１１Ｄ
-213		 中郡大磯町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.6m町道
、中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
191,685  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
193,985 		 100
[ 100.6]
192,828 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
195,000 
b (　           ) 
169,829  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
172,546 		 100
[  89.3]
193,221 
195,000 
c (　           ) 
166,198  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
170,523 		 100
[  88.3]
193,118 
195,000 
d (　           ) 
169,270  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
170,116 		 100
[  90.2]
188,599 
190,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    195,000 円／㎡]  



大磯 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,016,005 
821,875 
4,194,130 
3,033,560 
1,160,570 		 （　0.9725）
1,128,654 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     25,081,200 円　　　　（　     90,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大磯 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 138.50 ＬＳ2 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   277 ㎡     17.3 m x   15.3 m  前面道路：町道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ、約３４㎡／戸、８戸。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段の為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
135.00 
100.0 
135.00 
1,494 
201,690 		 1.0  201,690 
1.0  201,690 

 2～ 2		 居宅
135.00 
100.0 
135.00 
1,524 
205,740 		 1.0  205,740 
1.0  205,740 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

407,430 		 407,430 
407,430 
⑨年額支払賃料        407,430 円　×　12ヶ月　＝　       4,889,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,889,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       253,458 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,815,702 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           407,430 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,871 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          407,430 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         196,432 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,016,005 円　　　　（　        18,108 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,590 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,524 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大磯 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 209,500 円  　　　　     41,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 152,075 円  　　　        5,069,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       83,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      293,300 円  　　　　     41,900,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        41,900 円  　　　　     41,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,900 円  　　　　     41,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         821,875 円　（　　　　　　         2,967 円／㎡）　　（経費率　　  16.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0724     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0770 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,033,560 円  
（　　　　　        10,951 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,016,005 円      
②総費用 821,875 円      
③純収益　①－② 4,194,130 円      
④建物等に帰属する純収益 3,033,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,160,570 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,128,654 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,075 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,081,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大磯 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中郡大磯町東小磯字古屋敷４２４番７
 0217000283547-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考