別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
神奈川寒川 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神奈川寒川 9-2 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　隆   TEL.
鑑定評価額 115,000,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高座郡寒川町大曲３丁目４３７番
｢大曲３－２０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 995  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:3		 倉庫

Ｓ1		 中小規模工場、倉庫
等が多い工業地域
 南東5.2m町道 水道、ガス、下水 香川

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　       995 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．２ｍ町道 交通

施設		 香川駅西方

750m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の工場を中心として、倉庫や駐車場等も見られる土地利用に大きな変化はなく、今後も現状を維持して
いくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は湘南、県央を中心とした工業地域である。圏央道の開通等で交通網が整備され、物流施設の進出、用地取
得が見られ、需要は高い状態が続いている。主な需要者は物流関連を中心とし、自社工場を経営する企業である。物流
施設及び工場用地は需要者の属性により、立地条件、画地規模、投資総額も異なるため、取引の中心となる価格帯の把
握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比較的小規模の工場、倉庫が多い地域で、自用目的とした取引が中心と言える。賃貸物件も見られるが、大規模な物流
施設が立地する地域ではなく、その数は少なく、収益性だけで価格が決まる地域とは言えない。比準価格は規範性のあ
る多数の取引事例より求められており、事例資料の信頼性は比準価格の方が高く、説得力を有している。よって、比準
価格を重視して、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    115,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[102.7]		 [100.0]
100		 117,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 さがみ縦貫道及び圏央道の整備により、物流
を含む工業地への需要は高い状況が続いてお
り、その影響が寒川町の工業地にも波及して
いる。

中小工場等が多い工業地域の地域要因に変動
はないが、圏央道のＩＣに近く、利便性も高
く、工業地の需要増を反映して、地価は上昇
が続いている。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神奈川寒川 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
０６Ｄ
-832		 高座郡寒川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東16m県道、
北10m、角地
工業
高度4種最高31m
地区計画等
(70,200)
b １０７１０
１１
-21		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.7m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c １０７１０
０６Ｄ
-393		 茅ケ崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5m市道、
南4.2m、角地
準工
高度4種最高31m
(80,200)
d １０７１０
０３
-49		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m市道、
中間画地
準工
高度4種最高31m
(70,200)
e １０７１０
０６Ｄ
-108		 平塚市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北9.2m市道、
東3.9m、
南3.3m、
三方路
工業
高度4種最高31m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
132,521  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
130,754 		 100
[ 110.3]
118,544 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
119,000 
b (　           ) 
114,424  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
118,086 		 100
[ 104.8]
112,677 
113,000 
c (　           ) 
107,548  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
111,871 		 100
[ 108.0]
103,584 
104,000 
d (　           ) 
186,621  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
191,287 		 100
[  85.1]
224,779 
225,000 
e (　     25,213) 
63,033  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
63,882 		 100
[  78.6]
81,275 
81,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -19.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    119,000 円／㎡]  



神奈川寒川 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,686,705 
2,964,940 
11,721,765 
8,777,000 
2,944,765 		 （　0.9479）
2,791,343 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     66,460,548 円　　　　（　     66,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神奈川寒川 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 500.00 Ｓ2 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   995 ㎡     18.0 m x   55.0 m  前面道路：町道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一括貸しの倉庫を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
1,000.00 
100.0 
1,000.00 
1,327 
1,327,000 		 3.0  3,981,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
100.0 
1,000.00 

1,327,000 		 3,981,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,327,000 円　×　12ヶ月　＝　      15,924,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,924,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,273,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,650,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,981,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,625 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,686,705 円　　　　（　        14,761 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,330 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,327 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神奈川寒川 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 670,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 159,240 円  　　　       15,924,000　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      795,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,072,000 円  　　　　    134,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,964,940 円　（　　　　　　         2,980 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 134,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0655     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 50 ％　＋　0.0655 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,777,000 円  
（　　　　　         8,821 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,686,705 円      
②総費用 2,964,940 円      
③純収益　①－② 11,721,765 円      
④建物等に帰属する純収益 8,777,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,944,765 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,791,343 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,805 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,460,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神奈川寒川 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高座郡寒川町大曲三丁目４３７番
 0211000223254-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
神奈川寒川 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神奈川寒川 9-2 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　野村　彰   TEL.
鑑定評価額 118,000,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高座郡寒川町大曲３丁目４３７番
｢大曲３－２０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 995  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:3		 倉庫

Ｓ1		 中小規模工場、倉庫
等が多い工業地域
 南東5.2m町道 水道、ガス、下水 香川

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　       995 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５．２ｍ町道 交通

施設		 香川駅西方

750m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 圏央道茅ケ崎中央インターチェンジへの接近性に優れた工業地域。工場・倉庫・駐車場等の土地利用状況に大き
な変化はなく、物流需要の高まりを受けて、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、寒川町および周辺市の原材料・製品等の輸送利便性が良好な工場地域である。寒川町内の工場地域への
需要は、供給が限られていることから根強いものがある。主たる需要者は、物流関連を中心として、自社工場を企図す
る同一需給圏内の中小企業であるが、一部圏外からの需要も認められる。物流施設用地及び工場用地は需要者により、
立地条件・画地規模・投資総額も異なるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中小規模の工場・倉庫等が中心の工業地域であり、需要者の中心は自用目的の地元中小企業であり、収益性を目的とし
た賃貸市場の熟成度は高くない。このため、収益価格は低位に求められたものと思料される。比準価格は規範性を有す
る工業地等の取引事例を採用しており説得力の高い価格が試算された。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比
較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    115,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]		 [100.0]
100		 120,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    112,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 寒川町の人口及び老齢化率ともに緩やかな上
昇傾向にある。物流を中心とした交通体系は
整っており、地価は上昇傾向にある。


主として中小規模の工場・倉庫等が建ち並ぶ
地域であり、消費地近くの物流倉庫としての
需要は増加しており、地価は上昇傾向である
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神奈川寒川 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
１１
-21		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.7m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b ７０６１０
０６
-61		 厚木市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西11m市道、
北4.5m、角地
準工

(70,200)
c １０７１０
０９
-7		 厚木市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西16m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d １０７０９
１６
-24		 海老名市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m県道、
中間画地
工業
地区計画等
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
114,424  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
119,916 		 100
[ 102.0]
117,565 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
118,000 
b (　           ) 
89,156  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
115,597 		 100
[ 100.9]
114,566 
115,000 
c (　           ) 
107,698  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
112,221 		 100
[  97.9]
114,628 
115,000 
d (　           ) 
130,885  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
134,026 		 100
[ 103.0]
130,122 
130,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    124,000 円／㎡]  



神奈川寒川 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,514,195 
2,854,800 
11,659,395 
8,729,600 
2,929,795 		 （　0.9716）
2,846,589 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     67,775,929 円　　　　（　     68,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神奈川寒川 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 500.00 Ｓ2 1,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   995 ㎡     18.0 m x   55.0 m  前面道路：町道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用を勘案し、一棟貸倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
1,000.00 
100.0 
1,000.00 
1,270 
1,270,000 		 3.0  3,810,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,000.00 
100.0 
1,000.00 

1,270,000 		 3,810,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,270,000 円　×　12ヶ月　＝　      15,240,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,240,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       762,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,478,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,810,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,195 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,514,195 円　　　　（　        14,587 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,273 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,270 円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神奈川寒川 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 620,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 152,400 円  　　　       15,240,000　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      842,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      992,000 円  　　　　    124,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,854,800 円　（　　　　　　         2,869 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 124,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 120,000 円／㎡　×　   1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 50 ％　＋　0.0750 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,729,600 円  
（　　　　　         8,773 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,514,195 円      
②総費用 2,854,800 円      
③純収益　①－② 11,659,395 円      
④建物等に帰属する純収益 8,729,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,929,795 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,846,589 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,861 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,775,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      68,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神奈川寒川 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高座郡寒川町大曲三丁目４３７番
 0211000223254-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考