別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
神奈川寒川 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神奈川寒川 -8 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　丸山　隆之   TEL.
鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高座郡寒川町倉見１７５２番１２外
 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高12m


(70,168)

1:2		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅の中
に空地も見られる住
宅地域		 南東4.2m町道 水道、下水 倉見

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   250 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４．２ｍ
町道		 交通

施設		 倉見駅東方

1.5km		 法令

規制		 １住居
(70,168)
準防 
高度1種最高12m
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動はないことから、今後も現状を維持すると
予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、寒川町及び周辺市に所在するＪＲ相模線沿線の住宅地域で、主な需要者は地縁を有する一次取得者層で
ある。最寄り駅からやや距離があるが、周辺市等と比較して値頃感があるため、土地需要は相応に認められる。周辺住
宅地の地価上昇の影響を受けて、当該地域においても地価は緩やかな上昇傾向にあり、１４０㎡程度の土地は１，００
０万円台前半～半ばが中心価格帯で、新築建売住宅は２，０００万円台半ば～３，０００万円台前半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は倉見地区に所在する既成市街地で、同一需給圏内にはアパート等がみられるが、自己使用を目的とした土
地取引が中心である。類似性の高い取引事例から求めた比準価格は、実証的な価格で規範性が高いが、一方で収益性に
着目した土地取引はほとんどみられないため、収益価格の規範性は劣る。したがって、本件では比準価格を重視し、収
益価格を参酌のうえ、代表標準地との均衡及び単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神奈川寒川 -9              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    121,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[126.0]		 [102.0]
100		 100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 寒川町の人口は概ね安定しており、エリアや
物件による強弱はあるが、一部を除き各用途
ともに需要は堅調であり、町全体の地価は上
昇傾向にある。

周辺市等と比較して値頃感があるため相応の
需要があり、一部では価格調整が行われてい
るものの、地価は緩やかな上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神奈川寒川 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
０８
-16		 高座郡寒川町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4.5m私道、
中間画地
工業
高度4種最高12m
(60,200)
b １０７１０
０６Ｄ
-813		 高座郡寒川町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西2.9m未舗
装町道、
中間画地
１住居
高度1種最高12m
(70,160)
c １０７１０
０６Ｄ
-835		 高座郡寒川町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4.2m私道、
中間画地
工業
高度4種最高12m
(60,200)
d １０７１０
０６Ｄ
-831		 高座郡寒川町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m町道、
中間画地
１住居
高度1種最高12m
(70,160)
e １０７１０
０６Ｄ
-809		 高座郡寒川町

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東4m町道、
中間画地
１住居
高度1種最高12m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,667  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.9]
116,496 		 100
[ 125.9]
92,531 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
94,400 
b (　           ) 
92,345  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
95,549 		 100
[  91.2]
104,769 
107,000 
c (　           ) 
123,119  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
123,485 		 100
[ 122.4]
100,886 
103,000 
d (　           ) 
107,080  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
106,660 		 100
[ 110.0]
96,964 
98,900 
e (　           ) 
119,345  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
133,525 		 100
[ 116.2]
114,910 
117,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    101,000 円／㎡]  



神奈川寒川 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,979,640 
385,615 
1,594,025 
1,323,840 
270,185 		 （　0.9732）
262,944 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      6,114,977 円　　　　（　     45,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神奈川寒川 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 54.65 Ｗ2 109.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度1種最高12m
 70 ％   200 ％   168 ％   135 ㎡      8.5 m x   15.4 m  前面道路：町道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ２戸と想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下を想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
54.65 
100.0 
54.65 
1,459 
79,734 		 1.0  79,734 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
54.65 
100.0 
54.65 
1,500 
81,975 		 1.0  81,975 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
109.30 
100.0 
109.30 

161,709 		 161,709 
0 
⑨年額支払賃料        161,709 円　×　12ヶ月　＝　       1,940,508 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     109.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,940,508 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　        82,420 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,978,088 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           161,709 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,552 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,979,640 円　　　　（　        14,664 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,501 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神奈川寒川 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 98,500 円  　　　　     19,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 61,815 円  　　　        2,060,508　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      157,600 円  　　　　     19,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        19,700 円  　　　　     19,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,700 円  　　　　     19,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         385,615 円　（　　　　　　         2,856 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     109.30 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,323,840 円  
（　　　　　         9,806 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,979,640 円      
②総費用 385,615 円      
③純収益　①－② 1,594,025 円      
④建物等に帰属する純収益 1,323,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 270,185 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 262,944 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,948 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,114,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神奈川寒川 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高座郡寒川町倉見１７５２番１２
 0211000237142-0000
2 　高座郡寒川町倉見１７５３番９
 0211000237152-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
神奈川寒川 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神奈川寒川 -8 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　石井　孝憲   TEL.
鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高座郡寒川町倉見１７５２番１２外
 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高12m


(70,168)

1:2		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅の中
に空地も見られる住
宅地域		 南東4.2m町道 水道、下水 倉見

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   250 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  15.4 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４．２ｍ
町道		 交通

施設		 倉見駅東方

1.5km		 法令

規制		 １住居
(70,168)
準防 
高度1種最高12m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、特段の地価変動要因はない。今後とも大きな変化はなく、現状を維持
して推移するものと思われる。地価は値頃感から比較的堅調な上昇基調で推移していくものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ相模線沿線にある、寒川町北部、海老名市南部、藤沢市北西部の住宅地域一帯。典型的需要者層は
地元に地縁性を有する同一需給圏内の居住者又は周辺企業等に勤務する第１次、２次取得者層等。既成住宅地域である
ため、大規模宅地開発は見られず、ミニ開発が見られる。地域南側は市街化調整区域であり、住宅地としての地域の広
がりは地域北側に伸びる。土地は３５坪程で１０００～１５００万円、戸建は３０００～３５００万円が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地周辺は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等、賃貸需要も見られるが、地主以外の投資
採算は合わないため、自用目的の土地や戸建住宅の取引が中心である。以上より本件では、現実の取引に基づき市場性
を反映している比準価格を主標とし、収益価格を関連づけ、かつ、周辺や類似地域の不動産市場の動向にも留意し、さ
らに、代表標準地との検討結果を十分に踏まえ、単価と総額との関連に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神奈川寒川 -9              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    121,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[124.7]		 [102.0]
100		 101,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 神奈川県内の新設住宅着工戸数をみると、持
家は前年を下回っているものの、分譲住宅及
び貸家が前年を上回っており、全体で前年を
上回っている。

倉見駅から１．５ｋｍとやや距離がある。地
域南側で市街化調整区域に、北側で工場に隣
接する既成住宅地域だが、総額面で優位なた
め、需要は堅調。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神奈川寒川 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
０６Ｄ
-809		 高座郡寒川町

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東4m町道、
中間画地
１住居
高度1種最高12m
(70,160)
b １０７１０
０６Ｄ
-813		 高座郡寒川町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西2.9m未舗
装町道、
中間画地
１住居
高度1種最高12m
(70,160)
c １０７１０
０６Ｄ
-835		 高座郡寒川町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4.2m私道、
中間画地
工業
高度4種最高12m
(60,200)
d １０７１０
０６Ｄ
-821		 高座郡寒川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m町道、
北5m、角地
｢調区｣ 

(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
119,345  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
126,431 		 100
[ 118.0]
107,145 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
109,000 
b (　           ) 
92,345  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
97,539 		 100
[  96.0]
101,603 
104,000 
c (　           ) 
123,119  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.9]
109,499 		 100
[ 109.0]
100,458 
102,000 
d (　           ) 
102,850  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
102,051 		 100
[ 101.7]
100,345 
102,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 +16.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    104,000 円／㎡]  



神奈川寒川 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,013,850 
386,284 
1,627,566 
1,384,910 
242,656 		 （　0.9735）
236,226 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      5,624,429 円　　　　（　     41,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神奈川寒川 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.96 Ｗ2 109.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度1種最高12m
 70 ％   200 ％   168 ％   135 ㎡      8.5 m x   15.4 m  前面道路：町道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積５５㎡程度の２ＬＤＫタイプ（各階貸）、仕様は標準的な共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
54.65 
100.0 
54.65 
1,495 
81,702 		 1.0  81,702 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
54.65 
100.0 
54.65 
1,500 
81,975 		 1.0  81,975 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
109.30 
100.0 
109.30 

163,677 		 163,677 
0 
⑨年額支払賃料        163,677 円　×　12ヶ月　＝　       1,964,124 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     109.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,500 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         132,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,964,124 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         132,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　        83,845 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,012,279 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           163,677 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,571 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,013,850 円　　　　（　        14,917 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,501 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神奈川寒川 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 98,500 円  　　　　     19,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 62,884 円  　　　        2,096,124　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      157,600 円  　　　　     19,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        19,700 円  　　　　     19,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,700 円  　　　　     19,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         386,284 円　（　　　　　　         2,861 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     109.30 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,384,910 円  
（　　　　　        10,259 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,013,850 円      
②総費用 386,284 円      
③純収益　①－② 1,627,566 円      
④建物等に帰属する純収益 1,384,910 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 242,656 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 236,226 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,750 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,624,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神奈川寒川 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高座郡寒川町倉見１７５２番１２
 0211000237142-0000
2 　高座郡寒川町倉見１７５３番９
 0211000237152-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
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備考