鑑定評価書

令和7年1月11日　提出
神奈川寒川 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神奈川寒川 -6

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　野村　彰

TEL.

鑑定評価額

23,200,000 円

１㎡当たりの価格

157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月11日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高座郡寒川町岡田２丁目２４０１番４外｢岡田２－８－２０｣				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高12m (70,160)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中小規模の一般住宅に空地も見られる住宅地域	北東4m町道	水道、ガス、下水	寒川 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北　　　４
ｍ町道

交通

施設

寒川駅北方

750m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度1種最高12m

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏の低層戸建住宅を中心とする地域であり、宅地開発による戸建分譲等も見られる。地域要因には大きな
変動はないが、地価は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 161,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ相模線寒川駅の徒歩圏に存する住宅地域と判定される。主たる需要者は周辺工業団地等に勤務する
など、地縁性を有する賃貸住宅からの一次取得者である。周辺市と比較して地価が割安のため、宅地需要は底堅い。敷
地の細分化による小規模な戸建分譲が目立ち、住宅ローンの利用を前提とした１００～１５０㎡程度の土地は１，５０
０～２，０００万円程度が中心価格帯であり、新築建売住宅では３，５００万円程度が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域の周辺は戸建住宅を中心とする住宅地である。周辺には中小規模一般住宅の外にアパート等の収益物件も散見
されるが、賃貸市場は成熟しておらず、収益価格の規範性は低い。比準価格は現実の取引価格を反映した価格であり、
主たる需要者が重視する居住環境を反映した説得力を有する価格である。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては
、比準価格を標準とし収益価格を比較考量して上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

寒川町の人口及び老齢化率ともに緩やかな上
昇傾向にある。周辺市との比較から住宅地は
値頃感があり、地価は上昇傾向にある。

ＪＲ寒川駅徒歩圏内の戸建住宅地域であり、
宅地・戸建分譲とも活発に見られ地価は上昇
傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

神奈川寒川 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７０６１００９ -50	高座郡寒川町		建付地	（　）	長方形	南西5m道路、中間画地		準工高度3種最高12m (70,200)
b	１０７１００８ -19	高座郡寒川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m町道、北西4m、角地		１中専高度1種最高12m (80,160)
c	７０６１００９ -51	高座郡寒川町		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4.5m道路、中間画地		１中専高度1種最高12m (70,180)
d	１０７１００８ -18	高座郡寒川町		建付地	（　）	台形	南東4m町道、中間画地		１低専 (50,100)
e	１０７１００６ -57	高座郡寒川町		建付地	（　）	不整形	南西6m町道、中間画地		１中専高度1種最高12m 地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,564	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	137,229	100 [ 84.5]	162,401	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	164,000
b	(　 ) 127,019	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	125,065	100 [ 88.2]	141,797		143,000
c	(　 ) 178,109	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	179,855	100 [ 87.4]	205,784		208,000
d	(　 ) 113,688	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	120,090	100 [ 81.0]	148,259		150,000
e	(　 ) 159,030	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	164,385	100 [ 120.1]	136,873		138,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 161,000 円／㎡]

神奈川寒川 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,812,969	546,532	2,266,437	1,862,000	404,437	（　0.9735） 393,719	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	9,374,262 円　　　　（　 63,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神奈川寒川 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.00	ＬＳ2	155.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高12m	70 ％	200 ％	160 ％	148 ㎡	11.0 m x 13.0 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸市場動向を勘案し、小規模ファミリータイプの共同住宅、各階３８．８５㎡２戸と査定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	77.70	100.0	77.70	1,530	118,881	1.0	118,881
							0.0	0
2～ 2	居宅	77.70	100.0	77.70	1,610	125,097	1.0	125,097
							0.0	0
～

～

～

計		155.40	100.0	155.40		243,978		243,978
								0

⑨年額支払賃料	243,978 円　×　12ヶ月　＝　 2,927,736 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 155.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,927,736 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 117,109 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,810,627 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	243,978 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,342 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,812,969 円　　　　（　 19,007 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,611 円/㎡　月額支払賃料（　 1,610 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神奈川寒川 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,000 円	28,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	87,832 円	2,927,736　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 224,000 円	28,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 546,532 円　（　　　　　　 3,693 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 155.40 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,862,000 円（　　　　　 12,581 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,812,969 円
②総費用	546,532 円
③純収益　①－②	2,266,437 円
④建物等に帰属する純収益	1,862,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	404,437 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	393,719 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,374,262 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

神奈川寒川 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高座郡寒川町岡田二丁目２４０１番４	0211000225235-0000
2	高座郡寒川町岡田二丁目２４０１番５	0211000225236-0000
3	高座郡寒川町岡田二丁目２４０１番９	0210010099543-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
神奈川寒川 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神奈川寒川 -6

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　岩渕　隆

TEL.

鑑定評価額

23,200,000 円

１㎡当たりの価格

157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高座郡寒川町岡田２丁目２４０１番４外｢岡田２－８－２０｣				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度1種最高12m (70,160)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中小規模の一般住宅に空地も見られる住宅地域	北東4m町道	水道、ガス、下水	寒川 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 148 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ町道

交通

施設

寒川駅北方

750m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度1種最高12m

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の低層一般住宅が多く、アパート等も混在する住宅地域としてほぼ熟成しており、地域要因の特段の変
動は見られず、当面は現状の居住環境を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ相模線沿線の寒川町及び茅ヶ崎市北西部の駅から徒歩圏外も含む住宅地域である。需要者は都心及び
横浜市中心部に通勤する一次取得者で、地縁的選好性のある地元の需要者が中心であるが、圏外からの需要者もみられ
る。最寄駅から徒歩圏内となるため、需要は底堅く、地価は上昇で推移している。土地の細分化が進んでおり、新築建
売の物件は土地が３０坪程度で、総額３，０００万円程度が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用を目的とする戸建て住宅の取引が中心の地域で、地元地主の土地の有効活用による共同住宅も見られるが、土
地を投下資本として、その回収ができるほどの賃料を設定できる地域ではない。住環境を重視した取引価格が市場で形
成されているおり、これらを反映した比準価格は説得力を有しており、比準価格を標準として、収益価格を参考として
、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　寒川 -2                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    155,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

湘南エリアの戸建て住宅地に対する需要は高
い状態が続いており、地価は上昇傾向にあり
、その影響は寒川町内の住宅地の地価にも波
及している。

中小規模の一般住宅が多く、アパートも見ら
れる住宅地域という地域要因に変動はなく、
駅から徒歩圏の当地域の地価は上昇が続いて
いる。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

+1.3 ％

３　試算価格算定内訳

神奈川寒川 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７１００６ -57	高座郡寒川町		建付地	（　）	不整形	南西6m町道、中間画地		１中専高度1種最高12m 地区計画等 (70,200)
b	１０７１００２ -45	高座郡寒川町		貸家建付地	（　）	袋地等	北西3.8m町道、中間画地		１中専高度1種最高12m (70,160)
c	１０７１００８ -17	高座郡寒川町		建付地	（　）	ほぼ整形	東4.5m町道、中間画地		１中専高度1種最高12m (70,180)
d	１０７１００８ -18	高座郡寒川町		建付地	（　）	台形	南東4m町道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 159,030	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	172,071	100 [ 107.1]	160,664	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	162,000
b	(　 ) 95,652	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.1]	106,661	100 [ 72.0]	148,140		150,000
c	(　 ) 196,843	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	209,497	100 [ 100.0]	209,497		212,000
d	(　 ) 113,688	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	105,911	100 [ 65.5]	161,696		163,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

神奈川寒川 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,635,090	499,778	2,135,312	1,675,800	459,512	（　0.9479） 435,571	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	10,370,738 円　　　　（　 70,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神奈川寒川 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度1種最高12m	70 ％	200 ％	160 ％	148 ㎡	11.0 m x 13.0 m	前面道路：町道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸の２階建て１ＤＫの共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	100.0	70.00	1,616	113,120	1.0	113,120
							0.0	0
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	1,649	115,430	1.0	115,430
							0.0	0
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		228,550		228,550
								0

⑨年額支払賃料	228,550 円　×　12ヶ月　＝　 2,742,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,742,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 109,704 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,632,896 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	228,550 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,194 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,635,090 円　　　　（　 17,805 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,649 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神奈川寒川 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	25,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	82,278 円	2,742,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 201,600 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 499,778 円　（　　　　　　 3,377 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9479

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,675,800 円（　　　　　 11,323 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,635,090 円
②総費用	499,778 円
③純収益　①－②	2,135,312 円
④建物等に帰属する純収益	1,675,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	459,512 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	435,571 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,943 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,370,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

神奈川寒川 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高座郡寒川町岡田二丁目２４０１番４	0211000225235-0000
2	高座郡寒川町岡田二丁目２４０１番５	0211000225236-0000
3	高座郡寒川町岡田二丁目２４０１番９	0210010099543-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考