別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
神奈川寒川 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神奈川寒川 -5 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　隆   TEL.
鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高座郡寒川町大曲１丁目１９番１
｢大曲１－１９－５｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高12m


(70,188)

1:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅や一般住宅
、共同住宅等が混在
する地域		 西4.7m町道 水道、ガス、下水 香川

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       138 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．７
ｍ町道		 交通

施設		 香川

750m		 法令

規制		 １中専
(70,188)
準防 
高度1種最高12m
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の一般住宅が多く、共同住宅も見られる既成の住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状の
居住環境を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ相模線沿線の寒川町及び茅ケ崎市北西部の駅から徒歩圏外も含む住宅地域である。需要者は都心及び
横浜市中心部に通勤する一次取得者で、地縁的選好性のある地元の需要者が中心であるが、湘南エリアの住宅地への需
要の高まりを受け、圏外からの需要者もみられる。大規模な開発等はなく、供給はそれほど多くない。土地の細分化が
進んでおり、新築建売の物件は土地が３０坪程度で、総額３，０００万円程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用を目的とする戸建て住宅の取引が中心の地域で、地元地主の土地の有効活用による共同住宅も見られるが、土
地を投下資本として、その回収ができるほどの賃料を設定できる地域ではない。住環境を重視した取引価格が市場で形
成されており、これらを反映した比準価格は説得力を有していると言え、比準価格を標準として、収益価格を参考とし
て、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神奈川寒川 -6              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    150,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[101.0]		 100
[106.9]		 [101.0]
100		 147,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    142,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 湘南エリアの戸建て住宅地に対する需要は高
い状態が続いており、地価は上昇傾向にあり
、その影響は寒川町内の住宅地の地価にも波
及している。

最寄駅から徒歩圏の一般住宅とアパート等が
混在する住宅地域としての地域要因に大きな
変動は見らないが、徒歩圏の地価は上昇傾向
が見られる。

個別的要因の変動はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神奈川寒川 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
０８
-20		 高座郡寒川町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西7m町道、
中間画地
１中専
高度1種最高12m
(70,200)
b １０７１０
０６Ｄ
-818		 高座郡寒川町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7.5m町道
、南東5.4m、
角地
準工
高度3種最高20m
(80,200)
c １０７１０
０３
-2		 高座郡寒川町

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東4.5m町道
、西9.5m、
二方路
１住居
高度1種最高12m
(80,180)
d １０７１０
０９
-15		 高座郡寒川町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m道路
、中間画地
１住居
高度1種最高12m
(70,180)
e １０７１０
０６Ｄ
-819		 高座郡寒川町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5m私道、
北東4m、
二方路
準工
高度3種最高12m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
179,207  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.0]
159,884 		 100
[ 100.0]
159,884 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
161,000 
b (　           ) 
136,751  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
137,017 		 100
[  98.8]
138,681 
140,000 
c (　           ) 
116,176  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
125,602 		 100
[  85.5]
146,903 
148,000 
d (　           ) 
153,157  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
160,815 		 100
[ 100.0]
160,815 
162,000 
e (　           ) 
131,443  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
139,625 		 100
[  90.3]
154,623 
156,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    153,000 円／㎡]  



神奈川寒川 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,723,868 
531,450 
2,192,418 
1,795,500 
396,918 		 （　0.9735）
386,400 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      9,200,000 円　　　　（　     66,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神奈川寒川 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＬＳ2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高12m
 70 ％   200 ％   188 ％   138 ㎡     14.0 m x   13.5 m  前面道路：町道     　   4.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸の単身者向け２階建ての共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,551 
116,325 		 1.0  116,325 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,599 
119,925 		 1.0  119,925 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
100.0 
150.00 

236,250 		 236,250 
0 
⑨年額支払賃料        236,250 円　×　12ヶ月　＝　       2,835,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,835,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       113,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,721,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           236,250 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,268 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,723,868 円　　　　（　        19,738 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,599 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神奈川寒川 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 135,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 85,050 円  　　　        2,835,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       41,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      216,000 円  　　　　     27,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         531,450 円　（　　　　　　         3,851 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,795,500 円  
（　　　　　        13,011 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,723,868 円      
②総費用 531,450 円      
③純収益　①－② 2,192,418 円      
④建物等に帰属する純収益 1,795,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 396,918 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 386,400 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,800 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,200,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神奈川寒川 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高座郡寒川町大曲一丁目１９番１
 0211000221473-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
神奈川寒川 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神奈川寒川 -5 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　福沢　雄太   TEL.
鑑定評価額 20,100,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高座郡寒川町大曲１丁目１９番１
｢大曲１－１９－５｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高12m


(70,188)

1:1		 住宅

Ｗ2		 農家住宅や一般住宅
、共同住宅等が混在
する地域		 西4.7m町道 水道、ガス、下水 香川

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       138 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
．７ｍ町道		 交通

施設		 香川駅北西方

750m		 法令

規制		 １中専
(70,188)
準防 
高度1種最高12m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅にアパート等が混在する既成住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するもの
と思料される。一般的要因の影響を受けて地価は若干の上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ相模線沿線に存する寒川町及び隣接する茅ケ崎市の一部を中心とした住宅地域である。需要者は寒川
町在住者が中心であるが、都心への通勤圏内であることから同一需給圏以外からの転入も見られる。同一需給圏内にお
いては小規模開発や既存宅地の分割による宅地供給が多く需給関係は比較的安定している。土地は１４０㎡程度で２，
０００万円前後、新築戸建住宅で３，５００～４，０００万円程度の取引が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は寒川町南部の住宅地域に所在し、周辺には中小規模一般住宅の外にアパート等の収益物件も散見されるが、典
型的な取引需要者である自己使用目的の個人は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向がある。また土地の元本価値
に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって比準価格を重視し収益価格を参酌して
、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神奈川寒川 -6              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    150,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[101.0]		 100
[107.9]		 [101.0]
100		 146,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    142,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 寒川町の人口は微増傾向にある。町内住宅地
の不動産市況はエリア、利便性、物件等によ
り多極化する傾向が強く需要には強弱が見ら
れる。

特段大きな地域要因の変動は見られない。一
般的要因の影響を受けて地域内の住宅地の地
価も若干の上昇傾向にある。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神奈川寒川 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１０
０６Ｄ
-818		 高座郡寒川町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7.5m町道
、南東5.4m、
角地
準工
高度3種最高20m
(80,200)
b １０７１０
０９
-15		 高座郡寒川町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m道路
、中間画地
１住居
高度1種最高12m
(70,180)
c １０７１０
０８
-20		 高座郡寒川町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西7m町道、
中間画地
１中専
高度1種最高12m
(70,200)
d １０７１０
０６Ｄ
-823		 高座郡寒川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m町道、
中間画地
１中専
高度1種最高12m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,751  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
134,779 		 100
[ 105.0]
128,361 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
130,000 
b (　           ) 
153,157  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
156,680 		 100
[ 101.0]
155,129 
157,000 
c (　           ) 
179,207  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
186,704 		 100
[ 101.9]
183,223 
185,000 
d (　           ) 
109,735  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
122,884 		 100
[  94.1]
130,589 
132,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    151,000 円／㎡]  



神奈川寒川 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,706,574 
531,810 
2,174,764 
1,814,400 
360,364 		 （　0.9732）
350,706 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      8,155,953 円　　　　（　     59,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神奈川寒川 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 Ｗ2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高12m
 70 ％   200 ％   188 ％   138 ㎡     14.0 m x   13.5 m  前面道路：町道     　   4.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 コンパクトタイプ（平均専有面積３７．５０㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,541 
115,575 		 1.0  115,575 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
75.00 
100.0 
75.00 
1,589 
119,175 		 1.0  119,175 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
100.0 
150.00 

234,750 		 234,750 
0 
⑨年額支払賃料        234,750 円　×　12ヶ月　＝　       2,817,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,817,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       112,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,704,320 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           234,750 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,254 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,706,574 円　　　　（　        19,613 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,590 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,589 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神奈川寒川 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 135,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 84,510 円  　　　        2,817,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      216,000 円  　　　　     27,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         531,810 円　（　　　　　　         3,854 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,814,400 円  
（　　　　　        13,148 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,706,574 円      
②総費用 531,810 円      
③純収益　①－② 2,174,764 円      
④建物等に帰属する純収益 1,814,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 360,364 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 350,706 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,541 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,155,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神奈川寒川 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高座郡寒川町大曲一丁目１９番１
 0211000221473-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考