別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
葉山 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葉山 -14 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　西嶋　靖   TEL.
鑑定評価額 23,600,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三浦郡葉山町長柄字芳ケ久保５６４番２
 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
台形
1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に畑、
空地等がみられる地
域		 北東3.8m町道 水道、ガス、下水 逗子

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    95 ｍ、南    30 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　３．８
ｍ町道		 交通

施設		 逗子駅南方

2.2km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅の中に畑、空地等がみられる地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。最寄駅からバス便
利用圏内にあるが、一般住宅地としての相対的な市場競争力は強く、需要は強含み、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主としてＪＲ横須賀線の逗子駅、京急逗子線の逗子葉山駅を最寄駅とする概ね葉山町、逗子市の住宅地
域の圏域である。需要者は、同一需給圏の居住者の他、地域的名声から、東京エリアをはじめとし広範に及んでいる為
、一次取得者層は多い。圏内においては、比較的に利便性が高く、需要は概ね堅調である為、需要の中心となる価格帯
は、土地１５０㎡で２，０００万円台半ばであり、更地を購入してから後、注文住宅の建築を希望する需要者も多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域では、自用目的での取引が多い為、当該取引が指標となり市場価格が形成されている。収益物
件でも投資採算性を重視した取引は少なく資産保全等の目的により取引がなされている。周辺は一般住宅の他、空地等
も見られる地域で、快適性を重視する住宅地域であることも考慮し、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較
考量し、さらに単価と総額との関連も考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葉山 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    139,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 93.7]		 [100.0]
100		 154,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東京方面等から資金力のある需要が強い。特
に風光明媚な海岸に近い住宅地の人気が高く
、その影響は山の手の住宅地にも及んでいる
。

町北部の旧来からの住宅地域であり、地域的
な変動要因は特に見当たらないが、住環境は
良好であり、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葉山 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
１０Ｄ
-25		 三浦郡葉山町

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南東5m町道、
南西1.5m、
角地
１低専
風致地区
緑地保全地区
(50,80)
b １０７０８
０９
-9		 三浦郡葉山町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m町道、
中間画地
１低専

(40,80)
c １０７０８
０９
-38		 三浦郡葉山町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.2m町道、
北西2.2m、
角地
１低専
風致地区
(40,80)
d １０７０８
１０Ｄ
-21		 三浦郡葉山町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4.5m私道、
中間画地
１低専
風致地区
緑地保全地区
(50,100)
e １０７０８
１１Ｄ
-8		 三浦郡葉山町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東2.2m町道
、南2.5m、
角地
１低専
風致地区
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     50,356) 
125,890  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
165,620 		 100
[ 101.9]
162,532 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
163,000 
b (　           ) 
143,029  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
147,797 		 100
[  94.9]
155,740 
156,000 
c (　           ) 
142,875  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.7]
151,740 		 100
[  96.9]
156,594 
157,000 
d (　           ) 
183,308  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.2]
168,637 		 100
[ 111.0]
151,925 
152,000 
e (　           ) 
154,611  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
164,980 		 100
[ 103.5]
159,401 
159,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -3.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +16.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    157,000 円／㎡]  



葉山 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,744,548 
537,460 
2,207,088 
1,838,900 
368,188 		 （　0.9732）
358,321 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      8,333,047 円　　　　（　     54,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葉山 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
連棟式住宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   152 ㎡     13.0 m x   11.8 m  前面道路：町道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積７０㎡の連棟式住宅２棟を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しの為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,625 
227,500 		 1.0  227,500 
1.0  227,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

227,500 		 227,500 
227,500 
⑨年額支払賃料        227,500 円　×　12ヶ月　＝　       2,730,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,730,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       168,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,633,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           227,500 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,139 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          227,500 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         108,529 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,744,548 円　　　　（　        18,056 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,695 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,625 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
葉山 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 129,500 円  　　　　     25,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 84,060 円  　　　        2,802,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       52,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      220,100 円  　　　　     25,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,900 円  　　　　     25,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,900 円  　　　　     25,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         537,460 円　（　　　　　　         3,536 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,838,900 円  
（　　　　　        12,098 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,744,548 円      
②総費用 537,460 円      
③純収益　①－② 2,207,088 円      
④建物等に帰属する純収益 1,838,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 368,188 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 358,321 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,357 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,333,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葉山 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三浦郡葉山町長柄字芳ケ久保５６４番２
 0202000512912-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
葉山 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葉山 -14 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　下村　太   TEL.
鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三浦郡葉山町長柄字芳ケ久保５６４番２
 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
台形
1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に畑、
空地等がみられる地
域		 北東3.8m町道 水道、ガス、下水 逗子

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    95 ｍ、南    30 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.8 ｍ、規模　　       152 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　３．８
ｍ町道		 交通

施設		 逗子駅南方

2.2km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅の中に畑、空地等がみられる地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するもの
と予測される。地価は上昇基調で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     69,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね葉山町から逗子市にかけての住宅地域と判定した。主な需要者は都心からの転入者と葉山町及びその
周辺に居住するエンドユーザーである。需要者は居住の快適性に着目して取引する。最寄駅からは徒歩圏外であるが、
良好な住環境を維持しており需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、１５０㎡程度の更地で２，００
０万円台半ば、同規模の新築戸建住宅で４，０００万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺は自用の戸建住宅が多く、居住の快適性に着目して価格形成される。比準価格は居住環境の類似する取引
事例から試算されており信頼性は高い。周辺は戸建住宅が中心で土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていない
ため収益価格は低位に試算された。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を標準とし
、低位に試算された収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葉山 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    139,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 93.0]		 [100.0]
100		 155,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
に回復している。町内の不動産市況は堅調で
、海岸部を中心に地価は概ね上昇基調で推移
している。

一般住宅の中に畑、空地等がみられる地域で
ある。格別の地域要因の変動は認められない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葉山 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
１０Ｄ
-41		 三浦郡葉山町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南4m町道、
東6m、角地
１低専
緑地保全地区
宅造規制区域
(60,100)
b １０７０８
１０Ｄ
-63		 三浦郡葉山町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6.2m町道、
中間画地
１低専
地区計画等
緑地保全地区
(40,80)
c １０７０８
０９
-8		 三浦郡葉山町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m町道、
中間画地
１低専
緑地保全地区
地区計画等
(40,80)
d １０７０８
０９
-16		 三浦郡葉山町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.5m私道、
中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
199,337  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
200,475 		 100
[ 113.9]
176,010 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
176,000 
b (　           ) 
159,164  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
166,008 		 100
[ 104.0]
159,623 
160,000 
c (　           ) 
197,815  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
199,366 		 100
[  98.9]
201,583 
202,000 
d (　           ) 
252,234  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
254,981 		 100
[ 110.0]
231,801 
232,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    164,000 円／㎡]  



葉山 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,032,826 
578,280 
2,454,546 
1,988,000 
466,546 		 （　0.9732）
454,043 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     10,559,140 円　　　　（　     69,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葉山 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   152 ㎡     13.0 m x   11.8 m  前面道路：町道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 テラスハウス、３ＬＤＫ、平均専有面積７０㎡、２戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 テラスハウスのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,800 
252,000 		 1.0  252,000 
1.0  252,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

252,000 		 252,000 
252,000 
⑨年額支払賃料        252,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,024,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,024,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       185,760 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,910,240 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           252,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,369 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          252,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         120,217 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,032,826 円　　　　（　        19,953 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,878 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
葉山 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 140,000 円  　　　　     28,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 92,880 円  　　　        3,096,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       51,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      238,000 円  　　　　     28,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,000 円  　　　　     28,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,000 円  　　　　     28,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         578,280 円　（　　　　　　         3,804 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,988,000 円  
（　　　　　        13,079 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,032,826 円      
②総費用 578,280 円      
③純収益　①－② 2,454,546 円      
④建物等に帰属する純収益 1,988,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 466,546 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 454,043 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,987 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,559,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      69,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葉山 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三浦郡葉山町長柄字芳ケ久保５６４番２
 0202000512912-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考