令和7年1月14日　提出 葉山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葉山 -9 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　志村　純一   TEL.

鑑定評価額 29,200,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦郡葉山町一色字平松１３１６番１５ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 宅地工事規制区域 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南6.2m町道 水道、ガス、下水 逗子 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．２ ｍ町道 交通 施設 逗子駅南東方 3.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 宅地工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動はない。当面は現状を維持すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は葉山町及び逗子市内の住宅地域一円。需要者の中心は地縁を有する住宅一次及び二次取得者層であるが、 葉山ブランドや住環境に選好性を見出す圏外からの転入需要者も相当数認められる。近隣地域は最寄駅からは遠いが、 周辺には生活利便施設や小規模店舗等も見られ、住環境と利便性がバランス良く両立している印象をもつ。このような 環境から取引市場は売主主導であることが多く、中心価格帯は土地約４５坪～６０坪で３０００万円前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅から遠く、収益面における投資採算性が低いため収益還元法の適用を断念した。当地域における市場 参加者は居住の快適性や利便性、近傍類似の不動産の実際の取引価格等の市場性に重きを置いて取引意思を決定する。 取引事例比較法は現実の取引価格を基礎とした手法であり、求められた比準価格は市場実態を反映している。よって本 件鑑定評価額を、代表標準地から求めた価格との均衡にも留意し、比準価格により上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葉山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [101.0] 100 [ 86.0] [102.0] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    163,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復傾向にある。しかし、物 価高による実質所得の押し下げリスク、金融 資本市場の変動による不動産への影響には留 意が必要である。 この一年間で地域要因に大きな変動はない。 地勢的には少し窪んだ地域にあるが、それを 上回る人気を有している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％