令和7年1月10日　提出 葉山 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葉山 -8 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　西嶋　靖   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦郡葉山町上山口字唐木作１４６３番９ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 宅造工事規制区域 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる住宅地 域 北西6m町道 水道 逗子 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ町 道 交通 施設 逗子駅南方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 土砂災害警戒区域 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅や商業施設から距離のある利便性に劣る市街化調整区域内にあり、当面は現状のまま推移するものと予測 される。一般住宅地としての相対的な市場競争力は相応にあり、需要及び地価はやや上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、葉山町及び横須賀市、三浦市に存する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は、葉山町若しくは その周辺に居住する１次、２次取得者が中心である。市街化調整区域内に位置し、最寄駅や商業施設から距離はあるが 、需要は相応にある。しかしながら、市街化調整区域内の地価相場の中心を把握することは困難である為に、更地の地 価水準としては幅はあるが、５０，０００円～１００，０００円／㎡程度が標準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域であり、立地条件、周囲の環境等から賃貸需要は著しく弱く、収益 目的の取引は見られないことから、収益還元法の適用は断念した。比準価格については、標準地と類似性を有する事例 を採用して求められており、実証的で説得力を有する。以上から、比準価格を採用し、さらに単価と総額との関連も考 量して、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -55                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 55.0] [100.0] 100 76,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東京方面等から資金力のある需要が強い。特 に風光明媚な海岸に近い住宅地の人気が高く 、その影響は山の手の住宅地にも及んでいる 。 利便性に劣る市街化調整区域内にあって、一 般住宅、農家住宅等が見られる住宅地域であ る。住環境は良好で、地価はやや上昇傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％