令和7年1月14日　提出 葉山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   葉山 -3 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　智弘   TEL.

鑑定評価額 53,700,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦郡葉山町堀内字牛ケ谷１９５０番８ ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の環境の良い 住宅地域 南東8m町道 水道、ガス、下水 逗子 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画の概要　３戸以上の 共同住宅等の建築不可、敷地 面積の最低限度２６０㎡等。 街 路 基準方位北　８ｍ町 道 交通 施設 逗子駅南方 3.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い高台の環境の良い住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測される。都心方面か らの広域的な需要増加を背景に地域の需要は強含みを維持しており、地価も前年並みの上昇が継続している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、葉山町を中心に隣接市を含む住宅地域一帯と判定した。需要者は圏内に居住する個人、リタイア層の個 人、別荘利用目的の個人や法人等と幅広く、都心部からの転入も多い。立地条件毎の差異は大きいが、需要は堅調に推 移している。圏内住宅地の取引は個別性が強く、規模、地勢、街路の状態、眺望等により大きな価格差が生じることが 特徴的なため、中心となる規模や価格帯はまちまちであるが、総額で５，０００万円超の取引も比較的多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は地区計画の制約下にあるバス圏の住宅地域であり、自己利用目的の戸建住宅が大半で賃貸需要 は乏しく、貸戸建も少ないことから賃貸住宅の想定は現実性を欠くと判断し、本件では収益還元法の適用を断念した。 比準価格は規範性が概ね同等の３事例を関連付けて求められた価格であり、需要者の意思が反映された説得力の高い価 格と思料される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葉山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [101.0] 100 [ 97.0] [102.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 葉山町の取引件数は概ね横這い傾向にあるが 、取引価格は上昇基調にある。都心方面から の流入も依然多く、需給動向は強含みを維持 している。 別荘利用も見られる居住環境の良好な住宅地 域である。地域的特性に特段の変動はないが 、需要は強含みで推移しており、地価も上昇 が継続している。 バス利用圏の住宅地域に存する南東向き画地 である。標準的画地と比較すると、日照等が 優れ、人気は高い。なお、個別的要因に変動 はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％