別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
葉山 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葉山 -1 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　蛭田　辰也   TEL.
鑑定評価額 35,800,000 円  １㎡当たりの価格 225,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三浦郡葉山町堀内字五ツ合５３７番２
 ②地積
　(㎡)		 159  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度1種最高12m


(60,180)
台形
1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ閑静な既存住宅地
域		 西4.5m町道 水道、ガス、下水 逗子

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南    45 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 森戸海岸に近い住宅地 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ町道		 交通

施設		 逗子駅南西方

3.0km		 法令

規制		 １住居
(60,180)
高度1種最高12m
⑤地域要因の将
　来予測		 森戸海岸に近い住宅地域として熟成しており、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。自然環境に恵ま
れ、住宅環境の見直し需要等も続いているので、地価は上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    249,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    159,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、葉山町、逗子市、横須賀市西部のリゾート性のある住宅地域と判断した。需要者の中心は事業主
や高額所得のサラリーマン等である。風光明媚な森戸海岸に近いことから、堅調な需要が認められる。土地は３千万円
～４千万円前後が需要の中心を占めるが、住宅環境の見直し需要等も重なり、売り物件が少ないため、この価格帯より
高額な取引も見受けられる。新築戸建は建売よりも注文住宅が好まれるため需要の中心を把握することは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域の周辺にはアパート等も見受けられるものの、一般住宅が多く立地する住宅地域である。投資目的の取引よりも
自用目的の取引が多く、取引価格は収益性より居住の快適性を中心として形成されている。従って、鑑定評価額は代表
標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連にも留
意して、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葉山 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    173,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 79.6]		 [101.0]
100		 224,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    207,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 葉山町は人口減少や高齢化も進んでいるが、
葉山ブランドの高い人気が継続しており、旺
盛な需要が続いている。


一般住宅が多く建ち並ぶ、森戸海岸に近い住
宅地域であり、地域の状況に大きな変化はな
い。


西道路であるが、森戸海岸に近いことから、
他の不動産との比較における競争力は優位に
ある。個別的要因に変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葉山 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
０９
-20		 三浦郡葉山町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.3m町道、
東2.2m、角地
１住居
高度1種最高12m
(60,160)
b １０７０８
１０Ｄ
-54		 三浦郡葉山町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4m町道、
中間画地
１低専
風致地区
その他
(40,100)
c １０７０８
０９
-27		 三浦郡葉山町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6m町道、
南東5m、角地
１低専
風致地区
(50,80)
d １０７０８
０９
-33		 三浦郡葉山町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4.1m町道、
北2m、角地
１中専
高度1種最高12m
(60,164)
e １０７０８
０９
-32		 三浦郡葉山町

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北4m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
254,239  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.1]
244,452 		 100
[  99.0]
246,921 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
249,000 
b (　           ) 
230,111  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
242,077 		 100
[  87.3]
277,293 
280,000 
c (　           ) 
216,096  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
211,367 		 100
[  88.1]
239,917 
242,000 
d (　           ) 
183,449  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
195,376 		 100
[  83.3]
234,545 
237,000 
e (　           ) 
200,748  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
204,763 		 100
[  87.3]
234,551 
237,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    249,000 円／㎡]  



葉山 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,759,529 
605,533 
3,153,996 
2,034,560 
1,119,436 		 （　0.9712）
1,087,196 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     25,283,628 円　　　　（　    159,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葉山 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｗ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度1種最高12m
 60 ％   200 ％   180 ％   159 ㎡     11.5 m x   14.0 m  前面道路：町道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ、平均専有面積約４０㎡、戸数４戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,910 
152,800 		 1.0  152,800 
1.0  152,800 

 2～ 2		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,946 
155,680 		 1.0  155,680 
1.0  155,680 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

308,480 		 308,480 
308,480 
⑨年額支払賃料        308,480 円　×　12ヶ月　＝　       3,701,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,701,760 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       189,888 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,607,872 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           308,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,931 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          308,480 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         148,726 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,759,529 円　　　　（　        23,645 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,030 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,946 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
葉山 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 136,000 円  　　　　     27,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 113,933 円  　　　        3,797,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      231,200 円  　　　　     27,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,200 円  　　　　     27,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,200 円  　　　　     27,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         605,533 円　（　　　　　　         3,808 円／㎡）　　（経費率　　  16.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,034,560 円  
（　　　　　        12,796 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,759,529 円      
②総費用 605,533 円      
③純収益　①－② 3,153,996 円      
④建物等に帰属する純収益 2,034,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,119,436 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,087,196 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,838 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,283,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     159,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葉山 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三浦郡葉山町堀内字五ツ合５３７番２
 0202000522268-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
葉山 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
葉山 -1 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　藤田　勝寛   TEL.
鑑定評価額 35,800,000 円  １㎡当たりの価格 225,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三浦郡葉山町堀内字五ツ合５３７番２
 ②地積
　(㎡)		 159  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度1種最高12m


(60,180)
台形
1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ閑静な既存住宅地
域		 西4.5m町道 水道、ガス、下水 逗子

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南    45 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       159 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ町道		 交通

施設		 逗子駅南西方

3.0km		 法令

規制		 １住居
(60,180)
高度1種最高12m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は森戸海水浴場から程近い位置に存する住宅地域。中規模画地中心の閑静な地域で、需要は堅調に推移
している。価格形成に影響を及ぼすような特段の変動要因もなく、当面は現状のまま推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    227,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏内の範囲を、葉山町及び逗子市内に位置する、葉山町内の海側の住宅地域一円と判定した。典型的な需要者
は周辺市町からの買い換え層であるが、海側はリゾート性も高い地域のため一部に都心からの需要も認められるものと
把握される。取引の中心価格帯は、１５０㎡程度の土地で３，０００万円台半ば、土地・建物一体で４，０００万円台
半ば程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域にはアパートも散見されるものの、大半は自用目的であり収益を目的とした土地取引は少ない。そのため収益
性よりも居住の快適性・利便性を重視した取引が中心となっており、住宅用途賃貸市場においては賃料水準が形成され
ておらず成熟度は低い。以上より本件においては市場参加者の属性と行動を反映した比準価格を重視し、収益価格を比
較考量して、更に代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を標記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　葉山 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    173,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 80.0]		 [101.0]
100		 223,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    207,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 全般的には地価は上昇傾向にあるが、半面立
地・駅距離等による二極化傾向は依然持続し
、二極化傾向は大きくなって行くものと予測
される。

海に近い立地であり環境良好な住宅地域で需
要は高い。地域要因に特段の変動は認められ
ない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 葉山 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０８
１０Ｄ
-54		 三浦郡葉山町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4m町道、
中間画地
１低専
風致地区
その他
(40,100)
b １０７０８
１０Ｄ
-56		 三浦郡葉山町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西10.7m国
道、中間画地
１住居
高度1種最高12m
緑地保全地区
(40,200)
c １０７０８
１０Ｄ
-31		 三浦郡葉山町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m町道、
中間画地
１住居
高度1種最高12m
(60,180)
d １０７０８
０８Ｄ
-22		 三浦郡葉山町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西3m町道、
中間画地
１住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
230,111  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
251,972 		 100
[ 109.3]
230,532 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
233,000 
b (　           ) 
188,300  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
207,507 		 100
[ 102.9]
201,659 
204,000 
c (　           ) 
157,916  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
212,877 		 100
[ 100.0]
212,877 
215,000 
d (　           ) 
256,644  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
295,537 		 100
[ 117.0]
252,596 
255,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    227,000 円／㎡]  



葉山 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,397,463 
571,245 
2,826,218 
1,914,880 
911,338 		 （　0.9712）
885,091 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     20,583,512 円　　　　（　    129,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
葉山 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.00 Ｗ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度1種最高12m
 60 ％   200 ％   180 ％   159 ㎡     11.5 m x   14.0 m  前面道路：町道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 小規模ファミリータイプ、平均専有面積４０㎡程度の共同住宅４戸を想定する。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,739 
139,120 		 1.0  139,120 
1.0  139,120 

 1～ 1		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,757 
140,560 		 1.0  140,560 
1.0  140,560 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

279,680 		 279,680 
279,680 
⑨年額支払賃料        279,680 円　×　12ヶ月　＝　       3,356,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,356,160 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       283,853 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,264,307 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           279,680 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,573 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          279,680 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         130,583 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,397,463 円　　　　（　        21,368 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,835 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,757 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
葉山 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 128,000 円  　　　　     25,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 106,445 円  　　　        3,548,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       68,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      217,600 円  　　　　     25,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,600 円  　　　　     25,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,600 円  　　　　     25,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         571,245 円　（　　　　　　         3,593 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0748     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0811 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,914,880 円  
（　　　　　        12,043 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,397,463 円      
②総費用 571,245 円      
③純収益　①－② 2,826,218 円      
④建物等に帰属する純収益 1,914,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 911,338 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 885,091 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,567 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,583,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     129,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 葉山 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三浦郡葉山町堀内字五ツ合５３７番２
 0202000522268-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
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備考