令和7年1月13日　提出 綾瀬 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾瀬 9-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　冨樫　絵美   TEL.

鑑定評価額 90,000,000 円  １㎡当たりの価格 95,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾瀬市吉岡東１丁目１５４８番１ ｢吉岡東１－１６－１２｣ ②地積 　(㎡) 942   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:3 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ内陸型の工業 団地 北東9m市道 水道、ガス、下水 小田急海老名 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  52.3 ｍ、規模　　       942 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 小田急海老名駅南東方 5.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場が建ち並ぶ工業地域であり、交通インフラの整備により、地価は上昇傾向にある。その他につい ては、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、綾瀬市及びその周辺の内陸部の工業地域である。主な需要者は、中小規模の工場経営者、物流業者等で ある。高速インターチェンジへのアクセスが良好なエリア等については、強い引き合いは認められ、地価は上昇傾向で ある。工業地域内の土地取引については、件数が少なく、市場の中心価格帯を把握するのは困難であるが、概ね１㎡当 たり５～１５万程度が相場である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、収集した多数の取引事例の中から規範性のある事例を採用し、適正な価格形成要因の比較を行って求めた ものであり、信頼性は高い。一方、標準地の存する地域は、工場・倉庫共に自用で用いるケースが多いエリアであり、 賃貸市場が成熟していないことから収益還元法の適用は断念した。よって、本件では、比準価格を重視し、代表標準地 との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海老名 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [103.0] 100 [100.4] [100.0] 100 95,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内では圏央道の整備、綾瀬スマートＩＣの 開設などの交通インフラの整備が進捗し、特 に物流施設適地の大規模工業地については需 要が底堅い。 地域的な変動要因は特に見当たらない。中小 規模の工場が建ち並ぶ工業団地内の工業地域 で、ＩＣ開設などの影響により地価は上昇傾 向にある。 規模・形状は標準的、北東側で街路に接道す る中間画地である。個別的要因に変動は認め られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％