別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
綾瀬 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
綾瀬 5-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　津田　秀樹   TEL.
鑑定評価額 47,200,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 綾瀬市深谷上１丁目１番１８外
｢深谷上１－１－５１｣		 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
地区計画等


(90,200)

1:1		 診療所

ＲＣ2		 大規模小売店舗、飲
食店が建ち並ぶ路線
商業地域		 南東17m市道 水道、ガス、下水 小田急海老名

5.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    80 ｍ、南   160 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       255 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ市道 交通

施設		 小田急海老名駅南東方

5.0km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 綾瀬市役所に近接する路線商業地域であり、繁華性等に大きな変化は認められないが、綾瀬スマートＩＣの開設
及び行政による中心市街地活性化への取り組み等を受け、徐々に発展するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は綾瀬市及び周辺市等内の商業地域である。需要者は綾瀬市及び周辺市内の商業事業者等が中心であるが、
不動産開発業者による土地取得も一部に見られる。路線商業地への新規投資は多くはないものの、需要に比べ供給が比
較的少なく、背後住宅地と比較した相対的な割安感から、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。尚、立地や画地規
模等の個別性に差があり、一定の取引価格水準を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は飲食店舗等が見られる路線商業地域である。商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う
賃料水準は形成されていないため、投資採算性は低い。自用目的の事業用不動産としての取引が中心であることから、
不動産取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討を踏まえた調
整を行い、標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　海老名 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    300,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[175.8]		 [100.0]
100		 185,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 綾瀬スマートＩＣの開設以降、市内主要道の
交通量は増加しており、飲食店舗等の需要に
も改善が見られている。


行政機関に近い路線商業地域であり、特別な
地域要因の変動は認められない。



地域内でほぼ標準的な画地条件の土地であり
、特筆すべき個別的要因の変動は認められな
い。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +15.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 綾瀬 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
１２Ｄ
-34		 海老名市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12m県道、
北西4m、角地
近商

(100,200)
b １０７０９
０２
-17		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
c １０７０９
０２
-30		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西9.5m市道、
東4.1m、
二方路
商業
街づくり協定
(100,400)
d １０７０９
０１Ｄ
-2		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東10m県道、
西6m、二方路
１住居

(70,200)
e １０７０９
０８Ｄ
-1		 藤沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南11.5m市道、
西6.5m、角地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
163,279  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
175,495 		 100
[ 104.8]
167,457 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
167,000 
b (　           ) 
194,574  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
196,714 		 100
[  98.0]
200,729 
201,000 
c (　           ) 
219,369  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
232,993 		 100
[ 128.1]
181,884 
182,000 
d (　           ) 
217,150  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
220,130 		 100
[ 111.2]
197,959 
198,000 
e (　           ) 
221,239  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
217,623 		 100
[ 113.4]
191,907 
192,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    188,000 円／㎡]  



綾瀬 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,998,850 
2,196,163 
7,802,687 
6,420,240 
1,382,447 		 （　0.9526）
1,316,919 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     29,929,977 円　　　　（　    117,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
綾瀬 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 148.50 ＲＣ3 445.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 90 ％   200 ％   200 ％   255 ㎡     15.8 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階店舗のフロアー貸しを想定した。 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
148.50 
75.0 
111.38 
3,005 
334,697 		 6.0  2,008,182 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
148.50 
85.0 
126.23 
2,554 
322,391 		 3.0  967,173 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
148.50 
85.0 
126.23 
2,104 
265,588 		 3.0  796,764 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
445.50 
81.7 
363.84 

922,676 		 3,772,119 
0 
⑨年額支払賃料        922,676 円　×　12ヶ月　＝　      11,072,112 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     363.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,072,112 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,107,211 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,964,901 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,772,119 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,949 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,998,850 円　　　　（　        39,211 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,020 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,005 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
綾瀬 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 482,000 円  　　　　     96,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 332,163 円  　　　       11,072,112　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      369,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      771,200 円  　　　　     96,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       144,600 円  　　　　     96,400,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        96,400 円  　　　　     96,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,196,163 円　（　　　　　　         8,612 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 96,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     445.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,420,240 円  
（　　　　　        25,177 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,998,850 円      
②総費用 2,196,163 円      
③純収益　①－② 7,802,687 円      
④建物等に帰属する純収益 6,420,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,382,447 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,316,919 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,164 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,929,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     117,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 綾瀬 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　綾瀬市深谷上一丁目１番１８
 0218000317529-0000
2 　綾瀬市深谷上一丁目１番１９
 0218001298186-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
綾瀬 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
綾瀬 5-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　菊川　哲史   TEL.
鑑定評価額 47,400,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 綾瀬市深谷上１丁目１番１８外
｢深谷上１－１－５１｣		 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
地区計画等


(90,200)

1:1		 診療所

ＲＣ2		 大規模小売店舗、飲
食店が建ち並ぶ路線
商業地域		 南東17m市道 水道、ガス、下水 小田急海老名

5.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    80 ｍ、南   160 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ市道 交通

施設		 小田急海老名駅南東方

5.0km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 綾瀬市役所及び綾瀬タウンヒルズに近接する路線商業地域で、中心市街地土地活用事業が進行中で、今後の活性
化が期待される地域であり、地価は今後も安定的に推移していくものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、綾瀬市及びその隣接市に跨る幹線道路沿いの商業地域。需要者は比較的小規模画地については地縁性を
もつ個人及び法人事業者で、大規模画地についてはマンション用地としての不動産事業者、ファミリーレストラン等の
チェーン展開をはかる事業者も想定される。綾瀬ＩＣが開通し、市役所も近く、需給は安定的である。規模、立地等に
より中心となる価格帯を判断するのは困難であるが、土地は２５０㎡程度で４，７００万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は低層店舗等が建ち並ぶ市役所南通り沿いの路線商業地域である。低層階は商業系用途で相応の集客力を有す
るが、上層階については収益力が弱く、高度利用されていないこともあり、土地価格に見合う収益は得られておらず、
収益価格は低位に試算されたものと思料する。したがって、市場性を反映した実証的な価格として説得力の高い比準価
格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　海老名 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    300,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[175.6]		 [100.0]
100		 186,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 綾瀬市の人口は微減傾向にあり、高齢化が進
んでいる。金融機関の積極的な融資姿勢を背
景に需要は堅調であり、地価は上昇傾向にあ
る。

綾瀬市役所周辺中心市街地土地活用事業とし
て複合商業施設が令和９年度中に開業予定で
あるが、現時点では、特別な地域要因の変動
は認められない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 綾瀬 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０９
０２
-46		 綾瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b １０７０９
１１Ｄ
-50		 綾瀬市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
c １０７０９
０２
-17		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東25m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
d １０７０９
０１Ｄ
-1		 鎌倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東10m県道、
中間画地
１住居
風致地区
(40,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
132,728  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  76.5]
175,756 		 100
[  87.2]
201,555 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
202,000 
b (　           ) 
130,708  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
173,678 		 100
[ 101.0]
171,958 
172,000 
c (　           ) 
194,574  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
200,022 		 100
[ 105.1]
190,316 
190,000 
d (　           ) 
183,779  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
196,460 		 100
[ 112.0]
175,411 
175,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.7 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +13.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    188,000 円／㎡]  



綾瀬 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,525,032 
2,111,011 
7,414,021 
6,113,880 
1,300,141 		 （　0.9526）
1,238,514 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     28,148,045 円　　　　（　    110,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
綾瀬 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 148.50 ＲＣ3 445.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 90 ％   200 ％   200 ％   255 ㎡     15.8 m x   16.0 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階店舗で、フロアー貸しを想定。 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 同種、同規模のビルとしては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
148.50 
75.0 
111.38 
2,985 
332,469 		 6.0  1,994,814 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
148.50 
85.0 
126.23 
2,239 
282,629 		 3.0  847,887 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
148.50 
85.0 
126.23 
2,090 
263,821 		 3.0  791,463 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
445.50 
81.7 
363.84 

878,919 		 3,634,164 
0 
⑨年額支払賃料        878,919 円　×　12ヶ月　＝　      10,547,028 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     363.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,547,028 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,054,703 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,492,325 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,634,164 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,707 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,525,032 円　　　　（　        37,353 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,985 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
綾瀬 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 459,000 円  　　　　     91,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 316,411 円  　　　       10,547,028　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      371,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      734,400 円  　　　　     91,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       137,700 円  　　　　     91,800,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,800 円  　　　　     91,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特別なものはない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,111,011 円　（　　　　　　         8,278 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     445.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,113,880 円  
（　　　　　        23,976 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,525,032 円      
②総費用 2,111,011 円      
③純収益　①－② 7,414,021 円      
④建物等に帰属する純収益 6,113,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,300,141 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,238,514 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,857 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,148,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     110,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 綾瀬 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　綾瀬市深谷上一丁目１番１８
 0218000317529-0000
2 　綾瀬市深谷上一丁目１番１９
 0218001298186-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
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備考