令和7年1月13日　提出 綾瀬 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾瀬 -13 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　磯部　伸夫   TEL.

鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 54,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾瀬市深谷中７丁目３１３９番２外 ｢深谷中７－１－３７｣ ②地積 　(㎡) 522   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 東4.5m市道、南側道 水道 長後 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.5 ｍ、奥行　約　　  23.1 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 長後駅北西方 4.7km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅等が見られる住宅地域であり、今後も同様の環境を維持するものと考えられる。駅から距離 のある郊外部であるが、底値感が出始めている。今後の地価は小幅な上昇傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、綾瀬市及び隣接市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は綾瀬市及び隣接市町の地縁 的選好性を有する需要者が中心である。当該地域においても、小規模の物件は概ね堅調な動きが見られる。自然環境は 優れるが、利便性が劣るため、相対的に需要者が少ない。規模の乖離、取引当事者の事情、地縁性が介在するため、中 心となる価格帯は見出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の地域特性が類似した取引事例を中心に試算した。近隣地域は、賃貸市場が未成熟であり、投 資目的の需要者が見込み難いため、規範性のある価格試算が困難であり、収益還元法の適用は断念した。以上、実需の 市場性を反映した比準価格を重視して、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海老名 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [101.0] 100 [118.2] [101.0] 100 54,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向となっている。高齢化率は県 平均よりやや高い。交通インフラの整備、店 舗出店等により、市内全体の利便性が向上し ている。 一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域で あり、地域要因に大きな変動はない。市街化 区域内の価格上昇、値ごろ感等より、小幅な 上昇傾向にある。 東側道路に面しており、効用が優れる。大き な個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％