鑑定評価書

令和7年1月12日　提出
綾瀬 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

綾瀬 -10

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　松崎　明

TEL.

鑑定評価額

28,200,000 円

１㎡当たりの価格

171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	綾瀬市大上５丁目３３５番１１｢大上５－２２－１２｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他） (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北東4m市道	水道、ガス、下水	さがみ野 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 75 ｍ、南 15 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

さがみ野駅南方

1.0km

法令

規制

１中専
(70,160)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、当分は現状維持のまま推移するものと予測される。鉄道駅が
ない市内においては最寄駅からの接近性は概ね良好であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 176,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 71,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内において「さがみ野」、「かしわ台」及び「相模大塚」駅の概ね徒歩圏内の住宅地域である。主た
る需要者は綾瀬市在住者であり、駅への接近性が良好であることから都心部、横浜市内等への通勤者等の圏外からの転
入者もみられる。宅地供給としては小規模開発が多く、既存宅地の分割分譲もみられる。近隣地域およびその周辺の住
宅地の価格帯の中心は、土地が１５０㎡程度で２，６００万円程度、新築戸建住宅が４，１００万円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域では、自用目的での取引が中心であるが駅徒歩圏なのでアパートもみられる。しかしながら住
居としての快適性が収益に直結しないことから、かなり低めに求められた。よって、類似性の高い大上地区、寺尾北地
区及び寺尾台地区の取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、単価と総額との関連も考量し、さ
らに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　綾瀬 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 140,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[100.0]

100
[ 85.1]

[100.0]
100

172,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

綾瀬市の人口は、概ね微減傾向。令和３年３
月開業した東名高速道路「綾瀬スマートＩＣ
」により交通の利便性が向上し、産業の発展
が期待される。

地域要因に特段の変化はない。綾瀬市内でも
さがみ野駅徒歩圏の地域にある。住宅需要は
比較的堅調であり、地価は上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.5
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

綾瀬 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０９０２Ｄ -28	綾瀬市		建付地	（　）	不整形	北4m私道、中間画地		１中専 (70,160)
b	１０７０９０２Ｄ -26	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１中専 (70,160)
c	１０７０９１２ -28	綾瀬市		建付地	（　）	不整形	南5.3m市道、中間画地		１中専 (70,200)
d	１０７０９１２ -21	綾瀬市		建付地	（　）	長方形	東4.2m市道、中間画地		１低専 (70,150)
e	１０７０９０７Ｈ -33	綾瀬市		建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,488	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.5]	159,344	100 [ 94.1]	169,335	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 188,901	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	182,032	100 [ 99.0]	183,871		184,000
c	(　 ) 158,274	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.5]	174,694	100 [ 99.6]	175,396		175,000
d	(　 ) 216,313	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.2]	182,938	100 [ 90.9]	201,252		201,000
e	(　 ) 140,569	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.5]	159,362	100 [ 107.7]	147,968		148,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 176,000 円／㎡]

綾瀬 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,317,673	609,212	2,708,461	2,174,400	534,061	（　0.9709） 518,520	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	11,784,545 円　　　　（　 71,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

綾瀬 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	160 ％	165 ㎡	10.6 m x 15.7 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（４５㎡）４戸、木造２階建共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

廊下等は床面積不算入のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,576	141,840	1.0	141,840
							1.0	141,840
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,625	146,250	1.0	146,250
							1.0	146,250
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		288,090		288,090
								288,090

⑨年額支払賃料	288,090 円　×　12ヶ月　＝　 3,457,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,457,080 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 276,566 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,180,514 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	288,090 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,650 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 288,090 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 134,509 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,317,673 円　　　　（　 20,107 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,695 円/㎡　月額支払賃料（　 1,625 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

綾瀬 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,000 円	28,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	103,712 円	3,457,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 230,400 円	28,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	43,200 円	28,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 609,212 円　（　　　　　　 3,692 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,174,400 円（　　　　　 13,178 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,317,673 円
②総費用	609,212 円
③純収益　①－②	2,708,461 円
④建物等に帰属する純収益	2,174,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	534,061 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	518,520 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,143 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,784,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

綾瀬 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	綾瀬市大上五丁目３３５番１１	0218000252189-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月13日　提出
綾瀬 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

綾瀬 -10

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　羽田　直樹

TEL.

鑑定評価額

28,100,000 円

１㎡当たりの価格

170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	綾瀬市大上５丁目３３５番１１｢大上５－２２－１２｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他） (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北東4m市道	水道、ガス、下水	さがみ野 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 75 ｍ、南 15 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４ｍ市
道

交通

施設

さがみ野駅南方

1.0km

法令

規制

１中専
(70,160)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅徒歩圏にあって、中小規模一般住宅を中心にアパート等も混在する既成住宅地域。低層住宅地域として熟
成し、地域要因に格別の変動はない。良好な利便性を反映し、当面の地価は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 174,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相鉄本線沿線にあって、綾瀬市並びに海老名・座間・大和市の一部を含む圏域の住宅地域。典型的な需要
者は、圏域内に在住又は在勤の一次取得者層であるが、都心通勤圏にあるため、周辺市をはじめとする圏域外からの流
入も認められる。駅徒歩圏にあって交通利便性に恵まれた住宅地域であることから、近年の需給は概して堅調且つ安定
的に推移している。中心的価格帯は、土地は１５０㎡で２６００万円程度、新築戸建住宅は４５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

交通接近条件及び行政的条件を反映し、近隣地域には一般住宅のほかアパート等の共同住宅も散見されるが、地価に見
合った収益が得られないのが実情である。この様な地域性から自用住宅の取得を目的とする土地取引が支配的な地域で
あって賃貸市場の熟成についてはやや劣る。よって、本件では収益価格を考量のうえ、代表標準地と検討した価格を踏
まえ、市場実勢に即した比準価格を重視してこれを若干調整することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　綾瀬 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 140,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[100.0]

100
[ 85.6]

[100.0]
100

171,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高齢化率は県平均よりやや高く、足下の人口
は微減傾向である。市内の土地需給は総じて
堅調であるが、その趨勢は利便性による二極
化が鮮明である。

駅徒歩圏に存するアパート混在の低層住宅地
域。良好な利便性を反映して地価は強含みで
推移しているが、地域要因の変動に特筆すべ
き事項はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

綾瀬 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０９１２Ｄ -6	綾瀬市		建付地	（　）	台形	南3m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	１０７０９１２Ｄ -48	綾瀬市		建付地	（　）	台形	北東4.5m市道、南西4m、二方路		１中専 (80,180)
c	１０７０９０２Ｄ -53	綾瀬市		建付地	（　）	不整形	東4.5m私道、中間画地		１中専地区計画等 (70,180)
d	１０７０９０７Ｈ -33	綾瀬市		建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 169,743	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	146,029	100 [ 86.6]	168,625	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 163,206	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	166,815	100 [ 94.0]	177,463		177,000
c	(　 ) 143,731	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	151,504	100 [ 86.4]	175,352		175,000
d	(　 ) 140,569	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	185,024	100 [ 107.1]	172,758		173,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 174,000 円／㎡]

綾瀬 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,369,496	622,082	2,747,414	2,242,350	505,064	（　0.9709） 490,367	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	11,144,705 円　　　　（　 67,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

綾瀬 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	160 ％	165 ㎡	10.6 m x 15.7 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ２ＤＫ（専有面積４５㎡程度）住戸を各階２戸配置した共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	1,601	144,090	1.0	144,090
							1.0	144,090
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,650	148,500	1.0	148,500
							1.0	148,500
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		292,590		292,590
								292,590

⑨年額支払賃料	292,590 円　×　12ヶ月　＝　 3,511,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,511,080 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 280,886 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,230,194 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	292,590 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,692 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 292,590 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 136,610 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,369,496 円　　　　（　 20,421 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,721 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

綾瀬 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,500 円	29,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	105,332 円	3,511,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 237,600 円	29,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	44,550 円	29,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 622,082 円　（　　　　　　 3,770 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,700,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0755	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,242,350 円（　　　　　 13,590 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,369,496 円
②総費用	622,082 円
③純収益　①－②	2,747,414 円
④建物等に帰属する純収益	2,242,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	505,064 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	490,367 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,972 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,144,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

綾瀬 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	綾瀬市大上五丁目３３５番１１	0218000252189-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考