別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
南足柄 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
南足柄 9-1 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　山口　隆一   TEL.
鑑定評価額 681,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南足柄市塚原字上河原３６９番
 ②地積
　(㎡)		 11,531  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1.5:1		 倉庫兼事務所

ＳＲＣ5		 倉庫、工場等が建ち
並ぶ工業地域
 南12m市道、西側道 水道、ガス、下水 和田河原

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南   340 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 126.0 ｍ、奥行　約　　  84.0 ｍ、規模　　    11,531 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 和田河原駅南東方

1.3km		 法令

規制		 工専
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 倉庫、工場等が建ち並ぶ工業地域。工業専用地域内に存し公法上の規制が厳しいため、地域要因に特別な変動は
なく、当分の間は現状維持と予測する。県西・県央地区での工業地への需要増により地価は強含みで推移。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、県西・県央の内陸型工業地域一円である。需要者の中心は、県西地区及び県央地区のほかに全国展開す
る製造業・流通業等の事業者である。県西地区・県央地区の工業地では高速道路網の整備等により需要が高まっており
、有効需要は旺盛である。工業地であり取引総額は取引規模によりまちまちであるため中心価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内には貸倉庫・貸工場等の賃貸物件も散見されるが、投資採算性が貫徹しない遊休地活用目的で建てられた
賃貸物件が殆どである。取引市場は自用目的での取引が中心であり、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を標準
とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討及び分科会での広域的な価格検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 9-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,600 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 [100.0]
100		 59,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県西地区の工業地は、県央地区ほど顕著では
ないが、物流物件を中心とした需要増が認め
られ、工場用地等へも波及している。地価は
上昇傾向で推移。

倉庫、工場が建ち並ぶ工業地域。工場地への
需要増から地価は強含みで推移している。地
域要因に特別な変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 南足柄 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１２
０２
-32		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
北東10m、
角地
工専

(70,200)
b １０７１２
１１Ｄ
-386		 秦野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西20m県道、
南東18m、
北西6.1m、
三方路
工専

(70,200)
c １０７１２
０８Ｄ
-22		 秦野市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南東18.1m市
道、中間画地
工専

(60,200)
d １０７１２
０１Ｄ
-18		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北13.1m市道、
西12m、
準角地
工専
高度5種最高31m
(70,200)
e １０７１２
１０Ｄ
-31		 秦野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西8m市道、
中間画地
工専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
45,441 		 100
[ 121.0]
37,555 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,600 
b (　           ) 
93,325  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
94,222 		 100
[ 141.2]
66,729 
66,700 
c (　     11,549) 
30,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
31,650 		 100
[ 104.8]
30,200 
30,200 
d (　           ) 
68,728  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
74,512 		 100
[  99.6]
74,811 
74,800 
e (　           ) 
51,597  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
58,305 		 100
[  98.0]
59,495 
59,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +17.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +21.3 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +13.1 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.9 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +13.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,000 円／㎡]  



南足柄 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

198,718,758 
44,206,500 
154,512,258 
133,056,000 
21,456,258 		 （　0.9526）
20,439,231 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    464,527,977 円　　　　（　     40,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
南足柄 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,000.00 ＲＣ5 15,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   11,531 ㎡    126.0 m x   84.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５階建倉庫の一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 5		 倉庫
3,000.00 
100.0 
3,000.00 
1,197 
3,591,000 		 3.0  10,773,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
15,000.00 
100.0 
15,000.00 

17,955,000 		 53,865,000 
0 
⑨年額支払賃料     17,955,000 円　×　12ヶ月　＝　     215,460,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  15,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       215,460,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    17,236,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 198,223,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        53,865,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         495,558 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     198,718,758 円　　　　（　        17,233 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,197 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
南足柄 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 10,800,000 円  　　　　  2,160,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,463,800 円  　　　      215,460,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,342,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   17,280,000 円  　　　　  2,160,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     2,160,000 円  　　　　  2,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,160,000 円  　　　　  2,160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      44,206,500 円　（　　　　　　         3,834 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　  15,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 50 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 133,056,000 円  
（　　　　　        11,539 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 198,718,758 円      
②総費用 44,206,500 円      
③純収益　①－② 154,512,258 円      
④建物等に帰属する純収益 133,056,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,456,258 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,439,231 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,773 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    464,527,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 南足柄 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南足柄市塚原字上河原３６９番
 0203000611204-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
南足柄 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
南足柄 9-1 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　伊東　良平   TEL.
鑑定評価額 681,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南足柄市塚原字上河原３６９番
 ②地積
　(㎡)		 11,531  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

1.5:1		 倉庫兼事務所

ＳＲＣ5		 倉庫、工場等が建ち
並ぶ工業地域
 南12m市道、西側道 水道、ガス、下水 和田河原

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南   340 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 126.0 ｍ、奥行　約　　  84.0 ｍ、規模　　    11,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １２ｍ　市道 交通

施設		 和田河原駅南東方

1.3km		 法令

規制		 工専
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 　自社用倉庫、工場等が建ち並ぶ工業専用地域である南足柄東部工業団地の工業地域である。物流倉庫用地の価
格上昇の波及は小さいが、工業用地全般の需要増に牽引され、工業地の地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、神奈川県西部の工業地域一帯である。主な需要者は、神奈川県内に拠点を持つ製造業ならびに全国展
開する卸業等である。賃貸投資を意図した物流事業者の倉庫需要は限定的である。東名高速道路の大井松田ＩＣが距離
的に近いが、都心から離れるため、用地開発を行い工業用地を供給するほどの力強さはない。工業地の売買自体が少な
く、また取引条件に個別性が強いため、取引の中心となる価格水準を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、同一需給圏内の取引事例から求めた実証的な価格である。一方、収益価格は、賃貸投資における長期で
の収益性を反映した価格である。近隣地域及びその周辺の地域は、自己使用の工場・倉庫が多い地域で、物流拡大によ
る倉庫の賃貸需要が増えてはいるものの、賃料収入に基づく収益価格は低位に試算された。このため本件では、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との比較検討も行って、表記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小田原 9-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,600 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 [100.0]
100		 58,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊富な水を必要とする製造業、加工業等及び
自社等の物流の需要がある。急激な価格上昇
は見られないが、当分の間、地価の継続的上
昇が見込まれる。

１０社程度の倉庫、工場等が事業を行う工業
専用地域の南足柄東部工業団地である。地域
的特性に変動は見られない。


特に変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 南足柄 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７１２
１０
-17		 小田原市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東10.7m県
道、東7.5m、
角地
１住居
高度2種最高15m
(80,200)
b １０７１２
０１Ｄ
-18		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北13.1m市道、
西12m、
準角地
工専
高度5種最高31m
(70,200)
c １０７１２
０４Ｄ
-57		 足柄上郡山北町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m道路、
中間画地
（都） 工業

(60,200)
d １０７１２
０４Ｄ
-54		 小田原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西12.5m国
道、中間画地
｢調区｣ 

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,093  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
58,699 		 100
[  93.6]
62,713 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
62,700 
b (　           ) 
68,728  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
73,040 		 100
[ 114.0]
64,070 
64,100 
c (　           ) 
31,626  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.2]
37,901 		 100
[  83.2]
45,554 
45,600 
d (　           ) 
24,054  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
24,147 		 100
[  70.0]
34,496 
34,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,000 円／㎡]  



南足柄 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

175,390,182 
30,383,720 
145,006,462 
124,099,000 
20,907,462 		 （　0.9512）
19,887,178 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    451,981,318 円　　　　（　     39,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
南足柄 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,000.00 Ｓ5 15,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   11,531 ㎡    126.0 m x   84.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 カーゴリフト式５階層の大型倉庫。階別貸付を想定。 ⑦有効率　  91.0 ％
の理由		 避難階段、荷捌室等を考慮（リフト部は算入
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
3,000.00 
75.0 
2,250.00 
1,320 
2,970,000 		 3.0  8,910,000 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
3,000.00 
95.0 
2,850.00 
1,100 
3,135,000 		 3.0  9,405,000 
0.0  0 

 3～ 3		 倉庫
3,000.00 
95.0 
2,850.00 
1,100 
3,135,000 		 3.0  9,405,000 
0.0  0 

 4～ 4		 倉庫
3,000.00 
95.0 
2,850.00 
1,100 
3,135,000 		 3.0  9,405,000 
0.0  0 

 5～ 5		 倉庫
3,000.00 
95.0 
2,850.00 
1,100 
3,135,000 		 3.0  9,405,000 
0.0  0 

計
15,000.00 
91.0 
13,650.00 

15,510,000 		 46,530,000 
0 
⑨年額支払賃料     15,510,000 円　×　12ヶ月　＝　     186,120,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  13,650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       186,120,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    11,167,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 174,952,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        46,530,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         437,382 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     175,390,182 円　　　　（　        15,210 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,103 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
南足柄 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,790,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 186,120 円  　　　      186,120,000　×　　　　   0.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,107,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   15,440,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,930,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,930,000 円  　　　　  1,930,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      30,383,720 円　（　　　　　　         2,635 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,930,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 125,000 円／㎡　×　  15,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 50 ％　＋　0.0668 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 124,099,000 円  
（　　　　　        10,762 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 175,390,182 円      
②総費用 30,383,720 円      
③純収益　①－② 145,006,462 円      
④建物等に帰属する純収益 124,099,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,907,462 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,887,178 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,725 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    451,981,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 南足柄 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南足柄市塚原字上河原３６９番
 0203000611204-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考