令和7年1月15日　提出 南足柄 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南足柄 -9 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　山口　隆一   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 26,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南足柄市苅野字土橋６２９番 ②地積 　(㎡) 386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 ＲＣ2 農家住宅が建ち並ぶ 農村集落地域 南4m市道 水道 大雄山 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   500 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       386 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 大雄山駅北西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 山間の県道背後の農家住宅地域。市街化調整区域内に存し公法上規制が厳しく特別な変動要因がないため当分の 間は現状維持と予測する。地価はやや下落傾向で推移。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南足柄市を含む県西地区の各市町に存する市街化調整区域内の住宅地域一円である。需要者は、同一需 給圏内の居住者が中心で、地縁的選好性が認められるため圏外からの需要者は殆どない。市街化調整区域内で土地取引 が行われることが稀な住宅地域である。取引の目的・規模等により価格水準に差異が大きいため、取引の中心価格帯を 把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内に存し、市場における賃貸物件の需給は殆どなく、一般的な不動産賃貸経営が成立するほ どの有効な賃貸需要が認められず、収益性は極めて乏しい。従って、本件については収益価格は試算せず、実際の市場 動向を適切に反映した実証的で説得力を有する比準価格を標準として、類似する他の地価公示の標準地との価格バラン スの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復基調、低金利により住宅需要は旺盛 である。県西地区においても上昇地点が増加 しているが中井町等では引き続き下落傾向に ある。 市街化調整区域内の住宅地であり、公法上の 規制が厳しいため、特別な変動要因はない。 地価はやや下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％